去年以來房市買氣有回溫跡象，不少建商對價格開始堅持、建案開始開高價，有別於前兩年大幅讓利姿態。近年大打價格戰的板橋江翠北側重劃區，隨著一線品牌建商進場，也揮別讓利價，紛紛開出五字頭房價，不過能否將房價推回五字頭，專家皆認為沒那麼容易。
買氣回溫 讓利止步
板橋向來被認為是傳統蛋黃區，房價表現可謂新北一哥，不過自茂德機構在江翠北側推出四字頭破盤建案「江翠ONE」後，不僅整個重劃區陷入一波無止盡的價格戰，對周邊房價也產生定錨效應，鄰近的三個捷運站江子翠站、新埔站以及板橋站房價都呈現修正的走勢。
中信房屋副總劉天仁指出，板橋市中心房價經過江翠北側重劃區近1年半的價格戰後，周邊房價與高點相比，跌幅約17.3％，為新北市各行政區跌幅首位。
不過去年以來房市復甦消息不斷、買氣也有回溫跡象，房市交易開紅盤，出現一波小陽春，也因此讓部分建商對價格開始堅持、建案開始開高價，有別於前兩年大幅讓利姿態。根據今年第二季國泰房地產指數顯示，全台建案開價較去年同期上漲3.18，但議價率卻較去年同期縮減3.92％，建商讓利風似乎已經止步。
近年大打價格戰的板橋江翠北側重劃區，隨著國泰、國美、遠雄等一線品牌建商進場，也揮別讓利風，紛紛開出五字頭房價。日前公開的「遠雄江翠」，即開出每坪48～56萬元，其中面市區部分每坪40萬起跳，面水岸的每坪50萬元起跳；「國泰朋」、「國美翠亨村」每坪也將站上五字頭，其中又以「國泰朋」平均每坪開價57萬元創區域新高價。
品牌建商進場 市場影響不大
一線品牌建商價格轉硬不讓利，是否意味江翠北側的價格戰走到盡頭？住展雜誌企研室經理何世昌說，目前市場有個很弔詭的地方，不只是江翠北側，無論是舊市區還是重劃區，一般的建案即便價格賣得很便宜，仍舊賣的很辛苦，但品牌建商只要一推案，儘管價格偏高，但對口袋有錢的人來說，他們還是會選擇品牌建商的房子。
以目前江翠北側的市況來看，何世昌指出，品牌建商進場就等於將市場一刀劃成兩個完全不同的客群，品牌建商賣品牌力，一般建案繼續打價格戰。不過他也坦言，均價能賣到50萬以上不是那麼容易的級數，能挑戰成功的可能少之又少。
他分析，江翠北側買方目前有7成都還是板橋在地人，但在老板橋人眼中，他們對江翠北側的認知，是比較偏遠的地區，因此能接受的價格不高，大概40～45萬是他們能接受的價格。
天時地利不動產總經理張欣民也認為，開價上五字頭，「就是考驗品牌建商品牌力的時候」。
他說，雖然現在很多案子很多都強調水岸第一排，但還是要看市場對品牌的接受度；另外要注意的是，前幾期推出的案子，有些已經進入中古屋市場，要看這些價格有沒有比較穩定，如果價格沒辦法支撐，即便有景觀，仍會受到市場滿大的挑戰。
至於周邊中古屋行情，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，江翠北側重劃區先前四字頭讓利新案，地理位置相較偏僻，周遭生活機能可能還要3～5年才能完備，目前周邊路段包括江寧路三段、長江路二段房價增幅有限，持續保持在單坪均價4字頭。
反而是熱門路段文化路二段，過去因江翠新案讓利，房價連帶下修一成；近期由於房市回溫，已不再降價求售，中古屋單坪均價由五字頭增幅兩成，跳升至60萬，也因低價物件加速去化，釋出愈顯稀少，都令此地黃金路段房價攀升。
陳炳辰說，該區熱門指標知名社區如三輝都匯二期，預售開價在70～78萬，實際成交在65～70萬；江翠國小旁的江之翠建案，開價在70萬，實價登錄則在60萬上下；農村公園旁都更建案全陽圓，開價在62～70萬，不過有機會以五字頭成交，均價約在58萬左右。
