漲價歸公是土地稅法中政府重要課稅原則，因為土地的自然漲價講白點就是「不勞而獲」，因此，才會有土地增值稅的出現。不過，任何事總是「上有政策，下有對策」，在節稅與逃稅的攻防上，有時候遊戲規則只懂半套，就可能讓自己荷包大失血。
新北市地政士公會公關主委鄭文在分享，有民眾在2019年打算出售名下位於新北市板橋區的房子，但因為該棟房子已經持有超過45年，賣出後應繳納的一般土地增值稅竟高達150萬元。
但若是申請為自用住宅，就可以申請一生一次優惠的自用住宅土地增值稅，應繳的稅金就只要近50萬元，兩者相差近100萬元，該位民眾當然選擇申請為自用住宅，最後也在去年上半年就順利出該屋，並完成交屋及付足稅款。
誰知道，最近稅捐處竟來函，要求他補繳一般土增稅及自用土地增值稅差額近100萬元整，該位民眾相當納悶，房屋早就過給買家，錢也都花光了，怎麼還會被追繳土地增值稅呢？
鄭文在說明，原來該民眾並不符合土地稅法第9及34條的規定，稅捐處來函指出，該出售的房屋，有出租的情形且房客有申報租賃所得，並不適用為自用住宅。「雖然租客沒有設戶籍在該房屋，但切記凡走過必留下痕跡，凡住過必留下鄰居，雖然鄰居沒說，但是租賃所得就是呈堂證供，讓你百口莫辯。」他說。
而該位民眾誤以為土地增值稅都已經繳了，過戶也完成了，就不會被追稅？鄭文在提醒，別忘了稅捐稽徵法21條，應由納稅義務人申報繳納的稅捐，核課期間為五年。
所以稅捐處課稅是依法有據，不會因為房屋已經繳納土地增值稅，案件已經交屋而免責，還是要誠實納稅，否則被移送強制執行，連補帶罰得不償失。
他也表示，別以為房屋出租只要不公證，不讓租客設公司及戶籍就可以神不知鬼不覺不被發現，其實這樣已經違反「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，實務上，也常因為租客申報所得稅費用，或申請政府的租屋補貼而被抓包。
事實上，以這位民眾的案例來說，只要多忍一年，就可以少繳稅近100萬！原來，依地稅34條規定，房子只要在出售前一年未曾營業或出租，就可以適用自用住宅優惠稅率。
「試想一年的租金如果是40萬元，少繳100萬元土地增值稅還多賺60萬元，真是退一步海闊天空，何樂而不為？」鄭文在提醒，千萬別以身試法，搞懂稅務規則，才能稅稅平安。
責任編輯／林彥呈
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