台灣的都市更新推動至今已經接近20年了，但是推動的速度似乎越來越緩慢，也越來越困難，政府雖然一再的推出種種利多制策，但是總是看不到具體的成效，似乎也很少人去深究其中根本性的結構問題。
先從老舊的4、5層以下的公寓和透天談起，這類建築産權相對單純，佔比也最高（根據內政部營建署105年的抽樣調查結果顯示：台灣的現有住宅全國住宅約計849萬5千宅，其中透天厝占49.20%最高，公寓占19.20%次之；再以屋齡達35年以上之住宅觀之，其住宅結構以加強磚造占41.86%最高，磚造占14.08%），本來上述都是最容易見到成效的改建類別，也是地震時最容易倒塌的建築物。
臨大馬路或主要巷道的一樓，不論使用分區為何，總是被屋主拿去做店面使用（自用或出租），要這些屋主放棄改建期間的高額租金收入本來就有實質困難，還要他們接受改建之後（因部分原有空間必須挪做停車場及大樓的門廳使用）的店面空間縮小，更不容易；除此之外，公寓的空地總是被一樓的屋主佔有，做為停車空間、額外居室或私人庭院；而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了頂樓加建所專用或出租使用；這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利，而在改建之後這些權利都將面臨可能喪失的現實，想想有多少住戶會樂意配合改建？另外，一些花了錢完成室內裝修不久的屋主也不會甘心花下去的錢因為改建而造成浪費；這些都是推動改建所會面臨的實質困難，這些問題若沒有合理解決，想要改建成功，豈不是緣木求魚？
至於一般的華廈或大樓，一來它們的現有容積往往都已超過了現行法規規定的法定容積，改建所能獲得的容積獎勵比例有限，要想改建，住戶往往得另外自行負擔一筆不小的改建經費，住戶多意見也雜，要取得共識進行改建的機會也微乎其微。
因此，真的想做好危老改建，也許政府得真正的去面對問題，好好的想一想。而這個時候其實也是考驗政治人物執行力的最好時候，有勇氣挑戰人心貪婪和關說壓力的候選人，也許才是這個時代我們所需要的領導人。
＊作者為台大營管博士、企管博士、法學博士，現任台北市/新北市老屋改建發展協會-理事長。
