近來賣屋遭詐騙的新聞，層出不窮。縱觀受害案件的特徵，多數是高價的房地沒有抵押貸款及自行出售。為避免此類憾事一再發生，筆者提出各種把關方式供採行。
一、就訂約當事人而言：
如果買方要求過戶與第三人，應由買方與登記名義人共同出具切結書：〔買受人所負給付價金、債務不履行及回復原狀之義務，立書人等願負連帶責任〕並共同簽立本票擔保。如果沒有這樣約定，萬一出問題，只能對買方追償，而無法對產權登記名義人主張。
二、就履約過程而言：
1、過戶前最好收總價金三分之一以上的價金。
2、如果買賣標的沒有貸款，則最好自己先向銀行貸款，並約定由買方代償。次者是就未給付之價金，以買方為債務人設定最高限額抵押權。末者是當買方要貸款時，去與擬貸款之銀行確認放款額度並作三方約定，約定撥款同時匯入賣方之帳戶；賣方過戶予買方的文件和買方設定抵押權予銀行的文件，應同時送件。目前房屋買賣透過貸款來付買賣價金是常態，在價金未付清前即將產權過戶給買方，也是賣方風險最高時，故需如此安排。
三、與代書如何互動？
代書一定要是賣方找的代書。而代書代辦過程主要是申請核定房屋契稅及土地增值稅，於稅單下來完稅後向地政事務所申辦產權過戶。在申請核稅階段只需普通章、身分證影本及賣方權狀影本，直到完稅後申辦過戶階段才需要權狀正本、印鑑證明及以印鑑章用印。此階段最容易發生弊端，應該要求代書把俗稱公契的過戶文件內容打好，核對無誤後再用印，絕對不要把印鑑章交給代書保管，也無此必要。
四、如何寫印鑑證明的用途？
過往由於印鑑證明沒有寫授權範圍，容易被越權代理。於是乎現在申請印鑑證明時一定要註明使用目的。所以印鑑證明上一定要註明〔權利人○○○所有權移轉登記之用〕。換言之，寫得越具體越好，才不會被移為他用。
五、出問題如何救濟？
常見的救濟方法如下：
1、向地政事務所以私權爭議為由提出異議。
2、申報權狀遺失。這舉動涉及觸犯使公務員登載不實罪，不建議。
3、向法院聲請本票裁定。但只要完成產權過戶，詐欺集團通常會很快高額貸款，追索實益很小。
4、向法院聲請假處分，此程序通常需提供標的價額三分之一的擔保金，也因此才建議在過戶前一定要收到買賣價金三分之一以上。訴訟通常曠日廢時且縱使勝訴，也不必然執行有所得。
所有的詐欺手法都一樣，只要過戶給買方或其指定之人，通常會轉向銀行或地下錢莊借錢，而銀行或地下錢莊往往是善意的第三人，這也是求償無果的原因。筆者還是要再三強調，買賣過程嚴格把關，代價最小效益最大；反之，事後救濟，代價大實益小，還造成身心俱疲。
附帶一提，買房時對買方最安全的唯一保障方式，就是由銀行履約保證；其他方式無法萬全的防範（例如過戶前買賣標的被假扣押或假處分）。如果遇到不願意採行由銀行履約保證的賣方，建議不買，以免以身試險。
＊作者為退休律師
