「我發誓我再也不當什麼房東了！」阿錢忿忿地說。
馨講堂－房東要自保，可考慮租約公證
當房東最怕的除了收不到租金，就是遇到房客在屋裡出了意外。相較之下，欠租的糾紛還算是小事，根據《民法》規定，房東對於房客欠繳租金，要等到押金扣完又連續欠繳兩個月租金後，才可以請求自己的權益。要是遇到這種狀況最好先行溝通，若溝通不成就要以存證信函催告，若房客置之不理，就得申請訴訟判決至等待判決結果，最少會花掉半年以上的工夫。
如何事前預防？我倒是建議房東們不要怕繳稅，事情放在檯面上反而能夠自保，其中，將租約公證是個可以考慮的方法。雙方完成簽約後，至法院或民間公證單位進行租賃契約公證，遇到糾紛時便可直接由公權力介入。 尤其對房東來說，房客欠繳租金、租期屆滿尚未搬離租屋處，一旦租約經法院公證，可直接由法院強制執行；對房客來說，也不用擔心押金遭房東惡意扣留等問題。特別是萬一房客避不見面，硬是轉變成「不定期租約」時，有公證的契約更可以透過法院收回房屋。除了法院辦理公證外，民眾還可透過民間公證處，進行租賃契約公證，以一般住宅租件來說，大約一千五百元就能輕鬆搞定。房客不妨主動向房東爭取契約公證，費用可由雙方均攤。
另一個房東很關心的問題是，是不是可以在租約上註明「防自殺條款」，以保障自己的權益。從過去的經驗看起來，防自殺條款並非不可行，而是到了法院之後能否會被認為有「相對應的等值關係」才是關鍵。例如過曾有案例，約定連帶保證人須賠償房屋市價四分之三或以市價買回，但仍被判敗訴，主要是縱使發生身故事件造成房屋變成凶宅，其損害的利益也未必高達房屋市價四分之三，依《民法》第二五二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，繼承人可以依據此條文請求減少賠償金額。
同時，《民法》第二四七條之之一也規定，加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、於他方當事人有重大不利益之情形，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，故房東開出賠償金額高達房屋市價四分之三或以市價買回，可依《民法》第二四七條之一規定主張無效。
不過，並非房客把房子變成凶宅都不用負責，過去曾經發生租約裡雖沒有「防自殺條款」，但法院認為房客在租屋處自殺死亡，使該房屋客觀上難以出租或者出售，造成價值減損，判決房東可以依據侵權行為，向房客的繼承人請求賠償，當然繼承人亦可以選擇拋棄繼承，或根據現行《民法》第一一四八條之規定， 主張以因繼承所得遺產為限，負清償責任。
當房東可不如你想像中輕鬆，有一定程度的風險，除了強烈建議簽約前跟房客約在公共場所，見個面聊一聊，多少了解一下彼此，平時作好敦親睦鄰工作，就能靠鄰居和管理員守望相助，預防勝於治療，這都是當房東之前想清楚、並做要妥善規劃的喔！
本文經授權轉載自寫樂文化《30堂千萬房產課：早知道早避險，租屋、置產、節稅、福地風水，財經台不會教你的房產實案》
