最近收到一個諮詢，當事人想要長期租一間房子在外地打拼，但價格意外的低，而他手上剛好有房屋的一些登記資料，顯示房屋有「抵押權」在上面。我說，這根本是法律上的「危樓」，住進去，總有一天會被強迫搬遷！
抵押權跟租客有什麼關係？
抵押權是一種擔保的權利，例如A借款給B，但A不放心，就說「如果你還不出錢，你的房子就要拿來拍賣抵債」，這就是一種抵押權。抵押權基本上是「屋主」跟「債權人」之間的問題，基本上跟房客沒有關係，也就是說，即便屋主還不出錢，房客也不用幫忙償債。但，如果今天債權人想要拍賣屋主的房子，債權人可能就有權強制終止租約，也就是把你趕出家門。
房價受影響，房客就可能被趕走
民法第866條規定，抵押權設定後，屋主還是可以出租房子，但是，如果之後要拍賣房子的時候，房價有因此受影響，法院可以終止租約，再行拍賣。因此，如果你租到「有抵押」的房子，而房子被拍賣的時候賣不掉，你就有可能被強迫搬遷。
至於怎樣叫「房價受影響」呢？
有些判決認為，如果「拍賣過一次但流標」，就算是房價受影響，這時候法院就可以終止租約；（例如最高法院89年度台抗字239號民事判決）
有些判決認為，如果房子拍賣的出去，但拍賣的金額已經不足以抵債的時候，法院也可以終止租約。（例如最高法院101年度台抗字第551號裁定意旨參照）這些事情，事先根本無法預期。簡單來說，租到有抵押的房子，根本是隨人顧性命。
先租還是先抵押，決定你會不會被強制搬遷
要注意的是，誰先來後到，會決定你是否被強制遷離。假如房客是先來的，屋主在租出去以後才設定抵押，這時候房客就可以安心。因為上面那條規定，只有在「抵押在前、租賃在後」的情況才適用，如果反過來，就不能強迫房客搬走。（類似案例可參考高等法院臺南分院101年度重抗字33號民事判決）這也不難理解，因為房客怎知屋主如何處理他的房子？如果要求房客必須隨時搬遷，房客也太可憐了。不管你是短租、長租，一定都不想住在一個隨時會被趕走的「危樓」裡面。如果你在租賃前就得知房子上有抵押，從法律上來看，最好是不要住進去比較好。
即便不是屋主，第三人也可以去查詢地政資料。假如你真的有長租的需求，甚至是想要落地生根，最好還是先查一查比較保險喔！
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責任編輯/潘渝霈
