從事科技業的C先生近期緊急向我們求助，買了新北市的房子後來銀行說貸不下來，但自己手上的資金都付給建商當頭期款了，無力補足剩下的差額，可能面臨違約，上百萬的血汗錢可能化為烏有。面對這樣的窘境，其實我們在購屋前都可以提前試算避免這樣的悲劇。
銀行房貸放款主要評估兩項指標：「房子價值」、「人的財務狀況」，房子價值的概念比較簡單，基本上只要你不是被當了盤子，買了「天上才有的價格」或是買到有嚴重問題的房子（海砂屋、輻射屋、傾斜屋、兇宅），大部分在房子價值這部分都可以過關，通常會貸不下來的，大多數都是人的財務狀況不被銀行認可，接下來就來教大家如何評估到底我可以貸多少？
「收入」與「資產」要可被證明
銀行要借錢給你幾百萬甚至幾千萬，當然第一個會評估你多少收入與資產，所以通常就會要你提供扣繳憑單、薪轉存摺這類的資料，以及名下的相關資產，例如存款、股票、基金、外幣與不動產等。另外有一項資產是經常被忽略的，就是保單，許多保單會有所謂的現金價值，這也是你的資產，可以提供給銀行補充財力。
有些人的收入是領現金或作像小吃店、美容美髮、網拍等小生意，這時候請務必切記「每月定期存入整筆」的作法，比如說賣雞排每天收的現金，在每月5號固定整筆存入某個銀行帳戶，如果可以最好可以附註「營業收入」或XX雞排店之類的，而且持續半年以上的時間，這樣才有機會說服銀行，你是有這筆收入的。
「負債比」是最重要的指標！！！
收入可被證明之後，最重要的就是「負債比」要達標，這是銀行內部稽核人員必算但一般民眾可能不太懂的。負債比完整的名稱是負債所得比，也就是你的債務月付金額當分子(所有債務月付金總和)，平均月所得(年所得除以12個月)當分母，「算出來的負債比必須 ≤ 60%」，舉例來說如果你的月薪是7萬，加計三節獎金後年收是100萬，那你的平均月收入就是100/12=8.3萬，那大多數銀行可以接受你的每月負債月付金額是8.3萬x 60%=4.99萬元。
要特別注意這裡的月付金額是包含信貸、房貸、車貸等所有債務的月付總額不能超過平均月所得的60%，不是只看房貸一項，若你有這間房貸以外的其他貸款，就要扣掉那些部分，剩餘的才是自己本次房貸銀行可以接受的月付金額。然後去除以下表的其中一個金額。以前例來說，年薪100萬，所得負債比60%，若只有房貸且利率為1.5%，20年償還的話，那就是49999/4826=10.36（百萬），也就是可貸1036萬。若是30年利率2%，那就是49999/3697=13.52（百萬）也就是1352萬。
負債比破表時的作法
萬一如果你已經簽約，或是想買好一點的房子，也就是負債比爆表的時候，該怎麼處理？第一，先找保人，可以補充你財力不足的部分，但保人的所有相關收入與負債都會一併計入，所以不要找背了很多房貸的人。第二，拉長還款年限，目前有極少數銀行可以接受40年的攤還年限。第三、若不想拉長還款年限，也有少部分銀行可接受60%以上的負債比，可接受70%甚至80%，但利率可能稍微會差一點。
教練的叮嚀
簽約前一定要先試算自身條件，嚴守「收入可被證明」、「負債比不破表」兩大關鍵，若擔心貸款下不來絕不可一次送好幾家，要先求有在求好，以免悲劇的發生。
作者介紹│百億房產教練RENBA
信義房屋區TOP1&千萬經紀人，27歲當店長，30歲轉任知名建商業務主管，為業界最年輕建設業主管，銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍，唯一代銷+仲介銷售雙冠王，累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。
責任編輯/潘渝霈
