T先生正在尋覓結婚新房，看了幾個建案詢問為什麼某建商的公設比相對偏高。其實不同樓高或不同坪數的產品本身公設比就會有差異，在這裡教大家怎麼看建商是否灌水。
大公，小公是什麼？
在進入正題之前，無可避免的要教大家一些基本觀念，什麼是大公、什麼是小工。大公通常指的是「全體住戶」均攤到的公共坪數，例如門廳、運動休閒設施、管理室、屋突、發電機室、水箱、室內游泳池等、地下避難室等等全體住戶共用之公共設施。小公通常指的是非全體住戶使用之公共坪數，例如每層的電樓梯間、通道、逃生走道等分層住戶會共用之公共設施。
至於「中庭花園」、「戶外泳池」、「露臺」等沒有遮蔽物（無建物遮蓋）的地方，並沒有計算建築面積，自然也沒有計入公設的坪數，很多人常常誤解。
高層建築VS小基地建案 VS一般建案
在進入正式進入公設議題之前，我們必須要先將建案最一些分類，因為不同的建築類型，適用的法規跟要求不同。也影響了公設比的高與低。
首先要講的是高層建築，高層建築一般的定義是樓高超過五十公尺或總樓層在十六層以上，超過這個規定高度的房子比起一般建築會有更多相關的安全設置規定，譬如特別安全梯、排煙室、排煙設備與防災中心等一般建築沒有的規定。以排煙室為例，每個樓層至少就要10平方米(約3坪)，等於每個樓層都會多出3坪的公設出來，自然也就造就比較高的公設比。
一般來說，高層建築的公設比很難降到32%以下。如果在設計的時候沒有幫消費者降低公設比，來到35%也是很有可能的。
至於小基地建案(一般指基地面積小於300坪的建案)，因為樓梯寬度固定、電梯也不可能做很小，至少都要10-12人以上，所以因為可分攤的分母(單層面積)不大，分子(公設)又降不下去，以至於很多小基地建案公設會飆到35%甚至更高，基地越小往往公設比越高，很多基地一百坪的建案甚至會來到37%，這些都是很常見的現象。
一般建案，泛指15樓以下的類型，由於消防法規沒有像高層建築那麼嚴格，才有機會可以將公設比降到29%-31%的可能，這也是大多數建商有機會灌水的類型。
大坪數vs小坪數公設比差異
說完了不同的建築類型，另一個影響公設比的其實是各戶坪數大小，為什麼呢？因為如果是一層兩戶或一層四戶，如同下圖原本是一層七戶的產品，若我們按照紅色的線看成ＡＢＣＤ一層四戶的產品，原本歸屬走道的部分(黃色)就會變成各戶室內，相形之下公設自然就減小了。以大坪數與小坪數的差異可能也會差到1-2%的公設比。
怎麼知道建商有沒有灌水
看完上面樓層、坪數的基本架構之後，接下來要怎麼知道建商有沒有灌水呢？答案就是看停車位坪數。大廳、公共休閒設施基本上是本來就存在的，所謂的灌水就是把原本不屬於「公共設施」的部分改成公設。而地下停車場，不只是只有停車的那個格子，還包括車道、機房等面積，尤其是「車道」是可以被當做車位公設也可以當作防空避難公設的，往往一般的民眾並不會注意到，這就是建商最容易動手腳的地方，畢竟對建商來說車位一個就是賣多少錢，權狀5坪或15坪的車位都是一樣價錢，所以如果均攤的車道坪數偷偷把它併入到大公去計算，以雙北的房價來看，大公多一坪就多出幾十萬，一百戶就多了超過一千萬，多出來的總銷額是很可怕的，這也是為什麼現在很多建案公設高到37甚至38%的原因。而判斷建商車位有沒有灌水的方法除了看圖面之外，初步可以以平面車位的坪數來判斷，一般來說坡道平面式車位的坪數大約在8-12坪左右。如果你看的建案車位坪數低於8坪，而公設比又偏高，那很可能被建商灌水到大公去了！
怎樣的公設比是正常
看完了這些，怎樣的公設比是正常？根據我們的經驗，基地在300坪以下的合理公設比約35%上下，16樓以上的高層建築合理在31-33%，15樓以下的住宅合理應該在29-31%之間。超過的話表示有可能有灌水的機會。
教練的叮嚀
在看房子的時候，按基地大小、樓高與產品坪數來判斷公設比才合理，不要誤把貓跟老虎放在一起比。
作者介紹│百億房產教練RENBA
信義房屋區TOP1&千萬經紀人，27歲當店長，30歲轉任知名建商業務主管，為業界最年輕建設業主管，銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍，唯一代銷+仲介銷售雙冠王，累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產版版主。
責任編輯/潘渝霈
