近期房貸利率探底,使得愈來愈多投資客紛紛出籠尋找標的,套房投資就是常見的熱門物件之一,不過想要買套房投資該如何挑選呢?專家建議,要掌握以下五大重點,像是從人口密集商圈下手,並選擇有良好管理的社區,提高出租率,另外,還要注意的是應選擇權狀坪數15坪以上物件,銀行放款成數才會比較高,最後則是避免被低總價吸引,而忽略計算單價高低,以為撿到便宜但其實是買貴。
重點1:地段選在人口密集的商圈
買套房投資,地段也是很重要,天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議,首先要挑選的就是人口密集商圈,像是捷運商圈、辦公商圈與大學商圈,套房需求才會強烈,若可以挑選到2~3種商圈重疊的區域,物件更不怕租不出去。
像是以捷運商圈來說,由於套房產品多不含車位,所以交通便利性佔很大的優勢,選擇鄰近距離捷運站或是與捷運共構的套房產品,這類產品不僅出租率比較好,同時銀行在放款時成數也會比較高。
另外,學校套房客源穩定,也是常見的熱門投資標的,若要投資學校套房,建議選擇老字號的私立大學,由於新的私立大學容易面臨少子化招生狀況較差的問題,而國立大學則因為宿舍床位較多,在外租屋需求相對少,同時張欣民也提醒,投資時得注意,中南部有些大學可能會慢慢退場,到時候房子想賣都賣不掉,因此也要顧慮到本金會不會被下跌的狀況。
重點2:良好的社區管理提高出租率
買套房投資除了要挑選良好的地段外,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,由於套房產品住戶水平不一,因此社區的管理也是另一個需要注意的地方,不僅關係到日後出租率與轉手性,甚至影響房屋本身的保值度。首先建議可以向社區住戶或管理員打聽風評,再來在看房時可以觀察樓梯間是否堆滿雜物,或是垃圾回收區亂七八糟,這代表社區缺乏管理,長久下來將會影響居住品質。
另外,更重要的還有社區的安全管理,尤其對於在外租屋的單身女性來說,首要會挑選的就是治安管理嚴謹的房屋,因此在看房時可以挑選社區有嚴格控管出入、管理員會要求訪客換證的社區,對社區住戶更有保障,出租時更能提高出租率。
重點3:勿因低總價而忽略單價高低
買房最怕被當「盤子」,尤其是預算有限的民眾,不少人會被低總價的套房所吸引,不過民眾往往只專注在總價,卻忽略了單價的高低,因此建議民眾在購買前應先查詢套房所在的區域行情價格,與鄰近住家物件做比較,或是透過詢問各家房仲業者當地的市場行情,民眾除了應從「總價」評估外, 也要計算「每坪單價」,以免以為撿到便宜其實還買貴。
重點4:15坪以上銀行放款成數較高
為避免市場上套房投資過熱,張欣民表示,銀行也會限制對套房產品的放款額度,一般來說,建議選擇權狀坪數15坪以上的套房產品,首購族才有機會貸款到8成;而低於15坪的小套房頂多約6~7成,且貸款利率又高;若是10坪以下更小的套房,由於空間小又不易轉手,銀行可能甚至不願意放款,因此建議有能力的民眾,以購買至少15坪的套房為主,才不用調高自備款。
重點5:投報率應納入隱形成本計算
投資套房最重要的就是計算投資報酬率,投報率有2種算法,包括「年收租金÷房屋總價」,得到的「毛報酬率」,但若要精準的計算,應該將出租時的其他成本納入,得到「淨報酬率」才會更加精準。
其他成本包括持有房屋所衍生的房屋稅、地價稅等稅賦,還有修繕費、管理費以及房屋裝潢費與家具家電等設備汰換的經費納入計算,並在租金收入扣掉房屋閒置的空窗期,通常以1個月計算,進一步推算,才會更加精準,而計算出的投報率,徐佳馨表示,只要能比銀行定存高,都算是可以入手投資的物件,如果可以達到定存的2倍最好,因此以現在來說,投報率達2%以上就屬於可以投資的標的。
Tips:
不少民眾看到高投報率的物件就進場購買,但張欣民提醒,民眾買套房投資,最重要的除了看資金報酬率外,房屋本身未來的轉手性更重要,否則常見賺了租金但賠了房價的情況,所以建議選擇保值性好的物件,未來轉手時至少也要保有當初入手的價格,否則房價下跌幅度大於租金所帶來的效益,長久計算下來反而更吃虧。
本文/圖經授權轉載自591房屋交易網(原標題:投資套房怎麼挑? 五大重點包你穩賺租金)
責任編輯/焦家卉