都更案不易推動的原因，還有居民普遍認為應「1坪換1坪」，甚至要求換回的是「室內實坪」，而非權狀坪數。對此李偉漢直言，「1坪換1坪」是很大的誤解，因為坪數分配實際上並非按室內坪數計算，而是由「土地的貢獻度」和「房價」來決定。
簡單來說，因土地的價值遠遠大於房屋的價值，在土地沒有變多、但容積變多的情形下，土地持分高，能夠分回的坪數才會較多。其次，不同區域的房價價差很大，但建物的營造成本其實沒有太大差異，當房價越高時，重建帶來的利益就會越大，建商不需要分配太多房屋就已經能賺取足夠利潤，因此地主分回的比例就能增加。反之，土地持分越少、房價越低，地主能夠分回的坪數就會越少，參與都更的意願也會降低。
以台北市住宅區來說，容積率為225%時，每坪房價在100萬元以上，較有可能達到室內面積1坪換1坪，而新北市容積率300%的區域，每坪房價只要達到55萬元，換回室內坪數的機率就很高。
至於和建商的分成比例，李偉漢根據過去雙北市都更案的資料推算出，房價100萬元時，地主分回比例約為7成；房價70萬元時，地主分回比例約為6成；房價50萬元時，地主分回比例約為5成；而當房價降到35萬元時，地主分回比例大約只剩下4成。不過，實際的分配比例還是會因為容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則等有所差異，並沒有一定的標準。
協議合建恐「黑箱作業」 加註擇優條款可確保權益
不少民眾擔心參與都更會面臨「黑箱作業」，甚至得和其他住戶上演「諜對諜」的戲碼，對此李偉漢坦言，若地主和建商採「協議合建」模式，個別簽立契約，每戶的分配條件的確有可能不一樣，因此也導致許多民眾刻意拖延簽約，以此向建商爭取更好的條件，甚至變成所謂的「釘子戶」。
若是採都更的「權利變換」模式，則是由建商委託專業機構估價、提出分配方案，再交由政府審核，所有參與者適用同一個標準，好處是公平、公開，壞處則是無法事先得知分配比例，建商也可能在背後操控，造成地主權益受損，因此目前大多數民眾選擇的是「協議合建」模式。
李偉漢也提醒，一旦同意戶超過8成，都更案就能執行，不同意戶最後還是得參與都更，且只能接受「權利變換」模式，無法再與建商協議分配比例，條件不一定較好。
若是簽署協議合建契約，建議加註「擇優條款」，也就是在權利變換和協議合建當中選擇條件較優者適用。
由於都更還有許多複雜細節，如樓層選配、價差找補等，簽約之前一定要詳加審閱，以免誤入陷阱。此外，地主不一定只能被動接受單一建商所提條件，也可主動與多家建商洽談，再從中挑選條件較優者。同時要記得辦理土地信託、資金信託與起造人信託，以確保房屋能夠順利完工，不變成「爛尾樓」。
文/師慧君
本文/圖經授權轉載自MONEY錢（原標題：老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密）
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