預售屋推案哪個時期買最便宜？
若你不要求樓層或景觀，每當預售屋推案的潛銷期，就是你議價的好時機，這個時期通常是案子接近尾聲的銷售末期，為了把餘屋出清，不用你提，銷售人員會自動降價，因為代銷公司要結案了。
不信你去比對一些知名建案剛推出時的價格、和開始動工後的價格，價差可達一兩成，若總價上千萬的房子，就能省下一兩百萬。
但是要有心理準備：這些業者俗稱的「沉澱戶」，多半是條件較差的剩餘戶，樓層、方位並不理想，要注意轉手不易的問題。
預售屋定價多少才合理？
現在的房屋市場很弔詭，某些不具口碑的小建商推出的新建案，價格反而不如知名建商蓋好完工好幾年的中古屋；或在都更題材下，部分地區的中古屋，反而賣得還比新屋貴，前一陣子，台北永春捷運站附近、屋齡近四十年的老公寓賣出每坪八十萬的天價，豈不怪哉？！
照理講，新屋應該比中古屋貴，而且價差在二至三成左右才健康，尤其在同一區域內，預售屋的定價一定比成屋高。因為建商是以「預期」房屋蓋好後的市價來賣，若現在一坪市價三十萬，預估兩年後交屋，到時土地價值往上漲，再加上建造、行銷、利息等成本通通估算進去，定價可能會定在三十五萬左右。
所以買預售屋時，應以區域附近的新成屋價作標準，往上加5％到10％，若新屋每坪單價三十萬，預售案每坪訂三十三萬算合理區間。不過若房市景氣不佳，預售屋行情會非常接近新屋價格；反之，房市正熱，預售案行情會往上彈升到兩、三成以上、甚至更高的價差呢。假使想買房子，平時多留意附近區域房價，大致就知道預售屋推案時的定價合不合理了。
預售屋開工後要不要監工？
工地開始動工了，千萬別只忙著繳每期的房款喔，三不五時要到工地走一走──不是教你看熱鬧，而是看門道，一定要在工程期間去現場「監工」。
一棟房子的耐震設計與施工品質，除了從建築藍圖上所載事項判斷外，更重要的是有否確實施工。為保障自身權益，購屋時就要主動向建設公司索取結構設計藍圖。
在房屋興建過程中，每一批進工地的混凝土或鋼筋，都要採集部分樣品，做材料強度試驗，所以你可以要求建設公司於施工各階段，提供強度試驗報告，看看和結構設計圖所載是否相符，據此判斷有沒有偷工減料。這些工作若以單獨一個購買戶來做，確實不容易，最好多找幾個購屋者聯合起來，說話才有力量。
前往工地監控工程品質時，務必要看看梁柱結構混凝土的稠度，因為混凝土的強度，從混凝土的濃稠程度就能推測出來：如果從預拌混凝土車傾瀉而下時，很快就攤成水平狀，則其強度就值得深入探究。順便收集部分採樣，送往結構技師公會檢驗，看看含氯量有沒有超過標準，以免完工後補救困難。
梁柱鋼筋的排列方式也很重要，關係到房子的耐震強度，監工時絕對不要忽略，多少在地震中倒塌的建築物，都是因為鋼筋排列方式錯誤啊！一般而言，鄰近柱子的梁上箍筋(兜攏橫梁的鋼筋)間的距離，需小於橫梁的高度減去六再除以四(箍筋間距＜(橫梁高度－6)÷40)，柱上、下端的箍筋間距則不能超過十公分以上，才能保證耐震強度的設計無虞。另一個好的方法是，問問看現場哪一位是營造業的技師？哪一位是監造結構技師？假如都在的話，表示建案看重技師專業，包準工程管理上軌道！
若你看到工人鋼筋亂箍一通，而且數量、尺寸都沒有按圖施工，趕快拍照存證，向建商反應亡羊補牢。
小提醒－監工時需特別注意的梁柱鋼筋排列情形：
文/曾慶正（從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年）、張惠如
本文經授權轉載自健行文化《你的房子結構安全嗎？：地震不用怕！專業技師教你安心購屋100問》
責任編輯/潘渝霈
