新手包租公常認為分租套房高租金收益，但富貴險中求，想多間套房出租，房子勢必要改裝，除了地段要注意、裝潢成本、投報率要算好之外，施工前也要看清楚法規，要符合用電、載重、防火等規定，且裝潢期等於空置期，尚未收到租金收益前都得要通通吸收，可沒你想像中的那麼簡單。
分租套房好不好 租屋需求是關鍵
房價越漲越高，為了追求更多財富，不少民眾喜愛投資房產，但諳於房地合一稅的關係，在無法急買急賣的情況下，多會考慮當房東收租，那究竟房子整層出租就好，還是改裝成分租套房出租較好？對此，中信房屋行銷企劃部經理江龍名表示，一般來說，隔套出租的租金獲利大多比整層出租還要好，而為追求最大出租收益，民眾在思考房子要不要改裝成分租套房前，首先必須看房屋所在區域較適合哪種類型的產品，如果是著名學區周邊，會有較多家庭有居住需求者，整層式就會相對好出租，未來轉售也比較容易呼應在地的潛在自住買方需求。
如果是處於交通便利、招生率好的大學校區、商業辦公大樓等人口密集區，分租套房相對容易出租，但要注意，改裝成套房後的產品大多裝修不可逆，極少能改回去，因此日後轉手的承接買方大多也是投資客族群。
基本上，江龍名解釋，分租套房的概念有點像民眾去採買大批發商品之後，再分裝零售販賣的概念，舉例來說，本來3房2廳格局，一個月可能收租3萬元，但假如將空間拆裝成分租套房，一間套房收租1萬元，則拆成4間套房總共就可收租4萬元，相對租金收益就會高很多。
不過，假如房屋所在地區租屋需求其實沒那麼高，民眾盲目就施作分租套房，反而容易因空租期、或是裝潢成本無法回收而虧本，另外假如是租給大學生族群，因為大多不會簽長約，因此房客更換頻率也會相對高，相對沒那麼穩定。
要改裝成合法分租套房 裝潢預算約200萬
此外，江龍名也坦言，像近十年的社區大樓新古屋因為管委會規約以及建築法規規定，相對不容易改裝成分租套房，因此大多數的分租套房還是傾向以老公寓或老華廈施作，而大部分隔套裝潢成本會相對比整層式出租來的高。
富品創毅工程公司室內設計師李威也表示，假如民眾買了一間在新北市30坪的老公寓，若想隔成4間合法套房出租，一坪裝修費約要抓7～8萬元，費用也會依屋況做調整，且整個裝修過程就得需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查，簽證費用也要12～15萬，整體絕對超過200萬元。
因此，若要投資隔套產品，民眾就得先算好投報率，李威指出，一般估算投報率是以（年收租-空租期）／（房屋總價+裝潢費+代書規費+家電+房貸利息及其它隱形成本）來算，以租客需求最高的雙北市來說，台北市合理投報率為3.5％；新北市房價相對比較低，合理的投報率約5％，此外，出租房子總會遇到租屋換約的空窗期，因此最好還是以10個月租金去算投報率。
以北市來說，假如房屋本身買進價格為800萬，加上其餘成本300萬，扣到空租期2個月，若投報率要達3.5％，則至少每月租金收益得要約3.9萬塊（1100x3.5％／10），若分租4間套房，則每間房租金也要約9千8，才符合租金收益。
想施作分租套房 首先得取得「直下層屋主同意書」
假如民眾認為投報率可觀，李威表示，首先，裝修業者會要求屋主要告知樓下鄰居要施作隔間套房這件事，除了向政府機關申請室內裝修許可証之外，目前台北、新北、桃園都有規定，只要施作套房隔間，就得取得「直下層屋主同意書」，也就是要徵求樓下鄰居屋主所有權人同意，才可施工。
假如民眾未經同意就逕自施工，會被處以6萬～30萬元的罰緩，而裝修業者也要等到拿到「直下層屋主同意書」後，才會向業主索取身分證影印本，向建管處或都發局調閱建築物原始使用執照圖、並進行現場丈量及現況比較，經平面設計師、房東、建築師討論後完成配置圖，之後再陸續完成報價作業、開始進行動工裝修，整體從無到有的時間約4～5個月。
此外，分租套房要施作，為了安全著想，也得看建築物載重，假如原先建築設計可負重量為1000公斤，則隔間牆載重就不可超過原先設計的40％（400公斤），也不可使用紅磚牆，只可用具防火材質的輕隔間或鋼筋混凝土牆；電箱配電也會建議採獨立迴路以及自動斷電裝置；就採光日照來說，除了讓室內通風舒適之外，李威指出，很多老屋因為防盜而保留鐵窗，但為了逃生方便，就必須要開一寬75公分、高120公分的逃生口，陽台有外推的部分依照法規也必須復原，才可符合合法隔套審查原則。
買現成隔套收租 小心被檢舉報拆
不過，有些民眾想說假如買了現成隔間套房收租，是否就可一勞永逸，省掉那些裝潢成本，但李威坦言，有些隔套並非合法建造，因此民眾購買之前務必要確認清楚前一手屋主的房屋狀況，假如不符合法規，房子除了申貸不容易之外，因為建材難以掌握，所以載重是否合乎標準、RC牆有無被拆除都是問號，甚至還可能會有現有格局跟使照圖完全不符合的情況，整體耐震安全堪憂。
此外，倘若前一手屋主用的是木板隔間，也會有防火逃生問題，既不合法也不安全，倘若不幸因事故出人命，房東也難辭其咎，因此假如房東無法確認套房品質，最好還是不要購買，否則買完後也有被檢舉報拆的可能。
房東不想管理 可委託代租代管業者
此外，房東選擇將房子改裝成分租套房出租，由於租客來自於不同家庭，所以在管理上也會比整層式麻煩很多，房子出入也會相對複雜，因此有不少裝修業者推出包住代管或是代租代管的服務，由業者協助屋主檢視房屋狀況，現場訪視、拍照、市場調查、修繕及裝潢建議等等，與屋主共同找出租屋的新方向，之後協助裝修，再替屋主過濾房客收租，使屋主不用直接與租客接觸，為了收租或是房屋水電修繕勞心勞力，只要安穩收租即可。
TIPS:
但有些民眾即使想隔套出租，卻苦於「直下層屋主同意書」拿不到，像這種時候，李威認為，屋主不妨考慮雅房出租，雖然租金收益可能不如隔間套房優越，但雅房出租通常不用新增廁所，也不需要變動格局，因此不需要「直下層屋主同意書」，裝潢時只要通過住家整修名義，申請到裝修許可證就可施作；而假如民眾物件位於台北市，依照北市都發局規定，住宅若僅加設一間廁所，就不需要「直下層屋主同意書」，因此如果屋主的物件屬於2房2廳1衛產品，就只要多加間廁所將房子拆成2個1房1廳1衛的產品，就達到分租收益效果。
本文／圖經授權轉載自591房屋交易網（原標題：隔套出租賺很大? 想當包租公前想清楚）
責任編輯／焦家卉
