我們想讓你知道：全台各地屋齡逐漸老化，都更頻頻成為市場熱門話題。究竟哪種方式對屋主最有利？專家提醒，依照建物本身所在位置，都更成案難度也有區別，想買老屋一定要注意。
都更重建是近期非常夯的話題，尤其雙北每到選舉的時候，政治人物都會有拋出「都市更新」議題，都更又分成「公辦」、「民辦」、「自辦」，重建還有「危老」的選項，到底差異在哪？什麼選項是對民眾最有利的？一坪換一坪是傳說嗎？百億房產教練RENBA分享他的實際看法。
房屋老了就能都更嗎？這些房子可能難都更
一般民眾認為房屋老了就能都更或重建，自己不花錢，由建商出錢「免費」換屋，事實上有三種類型的房屋，可能都更重機會難。
一、住三、五樓房子
要滿足土地容積率、建蔽率、獎勵值，建商才有機會看上，如果是四樓以下的公寓更好，因為住戶分得少，建商就會有更多空間可以去分配。以台北市住三土地為例，如果是五樓的公寓，重建必須要分配至少五戶的住民，以現實情況來說，重建後的利潤根本無法讓建商回收，因此，除非原本住戶要多犧牲室內空間，建商才會有利潤。（延伸閱讀：老屋靠都更變身豪宅 為何機會將越來越少？）
每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率，以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地，這類的土地容積率高，屋主也有機會分回來的多。
延伸題：
Q.如何查詢土地使用分區？
A：可以上內政部網站全國土地使用分區資料查詢系統，輸入縣市級行政區，即可以查詢區域內的土地使用分區類別，如下圖呈現，第三種商業區(特)、第四宅住宅區、公園用地。（延伸閱讀：危老重建、都更可以免費換新屋？揭政府沒說的背後秘密：1坪換1坪，要符合這關鍵）
二、六米巷以下的房屋
1.大型機具難進入：四米巷及六米巷機具難進入，拆除、重建施工難，易有鄰損的問題，建商可能打退堂鼓，除非是鄰近所有的房屋都要重建，大型的都更才會有機會。
2.房屋退縮：巷弄房子要都更，需考量退縮容積的問題，通常建商意願也不會太高。房屋都更重建，通常都是在臨路的位置，更重要的是，建商如果在選擇房屋時，會選擇臨路的，因為一定會比較好賣。
根據台北市都更處資料顯示，截至2020/07/31，都更重建的案子裡，共有119件是臨路、102件座落於巷、34件座落於弄，正面臨馬路的房屋，占比相較於巷弄的比例高，也顯示臨路、臨街的房屋重建後較有價值。
三、樓下有黃金店面，整合性也難
除了選擇地點好的房屋、巷弄避免之外，如果精華地段的一樓有黃金店面，重建、整合的機會較困難，因為重建時建商需要補貼昂貴的租金給屋主，例如像東門永康的黃金店面，月租金動輒約50萬上下，房屋重建時間至少2-3年，光是租金補貼動輒可能就花上千萬以上。因此，大部分建商會因為成本考量，會打退堂鼓，因此即使是黃金的地段，也需要考量「黃金店面」的因素。
