買房不踩雷,如何看出凶宅、漏水屋?屋內裝潢藏玄機,房仲教你辨認瑕疵物件

2022-10-24 09:40

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擁有台北第一凶宅之稱的「錦新大樓」曾奪走25條人命。買房該如何看出瑕疵物件?(資料照/許書宇)

擁有台北第一凶宅之稱的「錦新大樓」曾奪走25條人命。買房該如何看出瑕疵物件?(資料照/許書宇)

漏水屋:屋內裝潢藏玄機

在帶買方看屋前,我一定會親自到現場檢查屋內情況,包含水電、瓦斯管線是否正常、屋內有無漏水情形等。

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「漏水」是最容易看出來的狀況,即使經過補修,牆面上的顏色還是稍有不同。有些屋主可能比較小聰明一點,將漏水牆面以「木頭」裝潢遮蓋,因此看到屋內裝潢有「木頭」的設計時,往往我都會特別留心,也會對屋主進行詳細詢問,通常都是有嚴重的漏水問題,拆開木板背後可能整面牆都是壁癌。

因此,在確認物件時務必要向屋主盤問清楚,能問到漏水的問題最好,若是沒有把源頭解決掉,即使水電修繕後一段時間還是會再滲出來。

我常笑說,房仲這行做久了,看的物件成千上萬,房子哪裡漏水?哪裡有壁癌?搞不好都比水電師傅來得精準。

有一個已完成交易的樓店,二樓廁所天花板漏水,叫了很多防水師傅都查不到原因,重點是只有夏天才會漏。我到現場查看測試,發現是樓上冷氣的排水管出問題,因為冷氣排水管裂了,水才會從管道間滲出,師傅一直檢查廁所天花板的管路當然找不出原因,後來漏水問題當然順利解決了。事實上,現在有很多機器設備可以檢測漏水點,但大多價格不斐,一般客戶不會一開始就願意花這個錢。

在所有問題中,「漏水」還算是好解決的狀況,若是「屋內潮濕」就相當麻煩,只能思考防範的因應措施,並且誠實告知該物件的缺點,提供給買方充足資訊,才能避免日後的糾紛產生。

凶宅:留心街坊鄰居的反應

事故屋,即為我們俗稱的「凶宅」。

在中華民國現行法律中明文規定,賣方於交易時需「明確」告知買家,避免造成買家不可預期的損失。因此房仲在接下銷售委託時,必定將「房屋履歷」調查清楚,從交易記錄到各大小事的登記等,只要是能夠調出來的資料,務必都要詳實的掌握,降低交易時不可預知的風險。

同時,與賣家磋商價格時,要注意的重點是:理論上來說,凶宅的價格會比一般物件低個五到六折,不過實際的狀況仍有例外。

像是位於新竹有一間凶宅,照常理判斷可以下殺到六折左右,但因為地點非常完美,太多買家出價,搶到最後,成交價格遠高於預期價格。所以,即使遇到看起來「理應低價」的凶宅,最後還是要回歸到實際的「市場反應」為主。

若是遇到屋主刻意隱瞞該怎麼辦呢?我就曾遇到一件案子,當時是同行合作銷售,在現場勘查時,我發現鄰居的反應有些異樣,當時又已有買家要下訂了,但我想想實在不放心,再三詢問街坊鄰居後,才發現那是一棟凶宅。我馬上聯繫買家道歉並退還訂金。

有些房仲可能遇到這樣的事情會覺得很倒楣,但從另一個角度來看,我反而覺得自己運氣不錯,至少是在交易前就發現,否則買家入住後,跟鄰居聊天或自己哪天發現這件事,到時候房仲不僅賺不到錢,還可能會因為賠償連帶損失,聲譽受損,嚴重還可能必須離開整個行業。

因此,事前的調查與觀察力相當重要,做得愈詳盡,不僅保護自己,也能夠讓成交更加順利。

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海砂屋:外包驗屋勿貪小便宜

所謂的「海砂屋」,指建築材料是以海砂製成,因海砂中「鹽分含量高」會腐蝕鋼筋,時間久了就會造成天花板或牆壁大面積剝落,安全出現疑慮,甚至完全無法居住,最終只能原地拆除。

目前市場上單獨出現海砂屋相當稀少,凡是有經驗的仲介公司都會知道物件分布的地點。同時,現行法規上來看,若民眾不慎買到海砂屋,完全可以無條件解約,沒有房仲會想要碰這樣的物件,基本上「幾乎沒有市場」。在台北地區,有些海砂屋情況比較不嚴重,仍有少數物件在市場上流通,但是非常稀少。

但有一種被稱之為「誤會的海砂屋」,買方因貪便宜找不知名的房屋檢驗公司,可能因為經驗不足、對房屋結構又不甚瞭解,誤將檢驗的位置選到了水管管線旁,這樣即使是正常的房子也會驗成海砂屋。

過去我曾遇到這樣的案例,客戶自己鑽洞採集樣本拿去檢驗,結果檢驗公司通通都說超標,是海砂屋;但當我們找有政府認證的房屋檢驗公司檢驗時,一樣項目卻驗出不一樣的結果,不是海砂屋。

後來我們去確認屋主鑽洞的地方,真的都是在水管旁的梁柱,因為自來水都會加氯消毒,水管旁一定免不了有水氣,周遭的砂石因長年受水氣影響,導致檢驗數據超標。遇到這樣的狀況,如果真的不放心,就委託政府認可的檢驗公司詳實檢驗一次,也依照檢驗公司的建議處理,確認不影響居住安全,住在裡面才會更加安心。

輻射屋:小心避開列冊造管

輻射屋,指房屋建造時使用到被輻射污染的鋼筋。根據行政院原能會說明,「輻射鋼筋」是在煉製過程中夾雜了含有廢棄輻射源的廢鐵原料,不慎一併熔進熔煉爐中,製成鋼胚後再軋製成鋼筋所致。

自1983年起,台灣開始出現輻射屋,但直到1992年媒體報導後才引起全民關注;後又因台北市龍江路某一棟大樓被爆出也是輻射屋,附近居民人心惶惶,政府多次派人前往檢查後,居民才知道自己原來就住在輻射屋內。

輻射屋對於房屋影響很大,當時市場上只要房子被列為輻射屋,周遭房價立刻跟著暴跌,甚至周邊商圈、店家的生意都受影響,引發住戶逃離潮。

多數的輻射屋逐漸變成空屋,若有居民因為經濟問題無法搬離,每天被輻射照射,心理上也產生很大的陰影。

不過,目前政府已制定嚴格的法規控管明訂建築的規範,而當時的輻射屋已由政府列冊管理,輻射屋的清冊皆可從原能會上查詢,要避開這樣的物件並不難。

作者介紹:許哲雄

學歷:
嶺東科技大學EMBA高階經營管理碩士

現任:
鵬曜地產集團  執行長
住商南屯文山店  店長
住商嶺東科大店  協理
住商嶺東忠勇店  協理
住商八期豐樂店  協理
烏日捷運夢幻店  協理

經歷(近期獲獎):
住商中彰雲投區唯一連續三年最佳銷售店第一名
2021年   TOP菁英店獎第三名
2021年  中區年度業績第三名
2020年  台中市不動產優良經紀業
2019年  金仲獎第二十屆最佳經紀業
2018年  住商全中區冠軍店


本文經授權轉載自一方青出版《超級房仲贏在換位思考:洞悉買賣雙方為什麼買屋、為什麼要賣屋的成交法》

責任編輯/郭家宏

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