有人說「量先價行」,成交轉淡後房價必跌;
有人說台灣房屋供給過剩,未來十年房價恐將腰斬。
這些說法是其來有自,還是空穴來風?
自從本土疫情爆發後,新建案市場成交轉冷,過去接待中心人聲鼎沸的場景不再,徹夜排隊搶房的人潮更不復見。由於房市交投淡如水,看空房價的聲音此起彼落。
然而,認為房市空頭即將來臨者多憑著感覺預測,欠缺強而有力的論證基礎。因此,我們特別檢視足以預判房市多空的四大指標數據,與您共同觀察今年下半年房市遁入空頭的機率有多高,以及房價有無崩盤的可能性。
銷售率》多空關鍵這樣看
《住展》每年定期公布的新建案「年銷售率」,歷年來與房市多空、房價漲跌關聯度達到百分之百;因此在判斷房市多空時,成為一個相當重要且可靠的指標。
「年銷售率」與房價走勢之間的變化如下:
⑴ 50%為多空分水嶺:年銷售率若達五成以上,代表建案銷售順暢,房市正位於多頭軌道,房價穩定上漲。
⑵ 60%以上:年銷售率攀升至六成,意味著建案銷售速度加快,此時建商會大膽調漲價格,房價漲幅明顯擴張,例如2012年、2013年,以及去年開始,房價漲幅加大而形成「主升段」。
⑶趨勢向下,50%以下:當年銷售率下滑並跌至50%以下,此時建案銷售速度遲緩,建商發現房子變難賣便易降價,房價必定下跌,如2014年即是如此。銷售率若跌破40%以下,則房價跌勢愈重,如2015至16年為房價急跌期;若銷售率介於40%至50%之間,則為房價盤跌期。
⑷ 趨勢向上,50%以下:當年銷售率趨勢呈現逐年上揚、並介於40%至50%之間,此時房價進入「盤整向上」期,每月與每季房價互有漲跌,但整體房價會微幅上揚。
綜合以上來說,若今年銷售率跌至50%以下,下半年房價很有機會下修,反之則會續漲。
![北台灣新建案年銷售率(圖/住展房屋網) 北台灣新建案年銷售率(圖/住展房屋網)](https://image.cache.storm.mg/styles/smg-800xauto-er/s3/media/image/2022/10/28/20221028-101752_U23894_M804694_9c8d.jpg?itok=Qn2Z0sho)
推案量》下跌之前有徵兆
《住展》每年持續發布新建案推案量,一般民眾可能認為與己無關,可事實上,推案量與房市多空存在極高程度的關聯性。
從2001年到2021年、近21年來推案量走勢來看,可以歸納出以下結論:
⑴ 波段推案量最低點(黃圈處),為房市景氣最低點,如2002年、2009年,以及2016年;當推案量脫離波段最低點後,景氣將迎來復甦,即下一波多頭的起點。
⑵推案量爆出歷史新高(紅圈處),翌年房價必下,例如2007年推案量締造九千多億元紀錄,2008年房價立即回檔;2013年衝到1.345兆巨量,2014年房市由多轉空。假使房市規律不變,除非今年推案量突破1.345兆元以上,明年房市才會邁入空頭。