不動產的買賣有其特性，除了上市櫃公司礙於法令必須公告外，大多數 的人都是低調進行，一直到地政事務所登記完成，實價登錄曝光後才會眾所皆知。因為買的人不想有競爭者出現，賣的人更是怕身份曝光，衍生困擾。
但是，有一種情形在買賣簽約後必須要曝光，而且要發函通知特定人，甚至要登報公告週知，昭告天下...，那就是民法及土地法等相關法令規定的，通知優先購買權人行使優先購買權。
行使優先購買權者，買賣簽約後要曝光
案例中，4位土地共有人擬出售其應有部份土地持分，經過仲介人員的努力，最終以每坪約35萬元成交，並且於今年8月間，簽訂土地買賣契約書在案，按照耕地375減租條例及土地法第34條之1的規定，375租約的佃農及該土地的其他共有人，就買賣契約書的買賣總價及買賣條件有優先購買權。為此，簽訂買賣契約書後，必須發函通知優先購買權於文到15日內是否主張優先購買權，逾期有優先購買權人不為意思表示，原來的買賣契約書才能繼續履行。（延伸閱讀：買房的人這麼多，為何我的自備款高達71%？專家：超過這數字，銀行頂多只能借4成）
詎料，發函後其中有1位共有人即來函表示優先購買，爾後也陸續收到其他2位共有人的來函表示願意購買。
因為耕地375減租條例中，佃農的優先購買權，屬於物權效力，而土地共有人只有債權效力，如果佃農其中一人主張優先購買，來函的土地共有人將被取代.....所以，來函的共有人，只能等待，並且持續關心佃農們是否於15日內來函要優先購買。（延伸閱讀：錢到手，怕小孩就不孝順？資深代書教你一招：保護自己晚年，還省下房地合一稅）
還好，時間過得很快，佃農也沒有來函要優先購買。也就是，來函的共有人雀屏中選，原來的承買人只能無奈地接受價金無息返還。
優先購買權按應有比例分配，不是價高者得、也不是抽籤決定
至於這3位優先購買權人該如何分配承買的持分呢？各1／3？價高者得？還是抽籤決定？
依照土地法第34條之1執行要點規定，「他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權」；「他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之」。既不是價高者得，也不是抽籤決定。
您是否也有類似的共有不動產，他共有人發函優先購買權的通知給您？或許是糖衣，也可能是毒藥。但是，記得多多做功課，因為當土地開發商來敲門時，幸福的時效只有短短的15天，如果您相應不理，時間不會等您，更不會重來，把握當下，可能有意想不到的成果，甚至，少奮鬥數十年。
作者為正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。小標為編輯所加。
責任編輯/周岐原
