成屋重推案 同樓不同命
總結來說，新成屋的結構保障，不僅時長較短，住戶依法要求建商修繕的難度也較高。這讓從預售一路賣到成屋的建案，容易出現「一屋兩制」的怪現象：同一社區內，甲住戶於預售期購買建案，依法可享有15年的結構保固，並受《民法》保護；乙住戶在建案成屋後簽約，則僅能依《民法》爭取至多5年的結構保障。
行政院消費者保護處簡任秘書陳星宏坦言，預售屋、新成屋結構保障不一的問題的確存在，且因尚未有法規約束，新成屋買方不容易跟賣方爭取到同預售屋的保固期。他表示，消保處會謹慎面對此議題，由主管機關從實務面深入研究問題的嚴重性，調整成屋買賣定型化契約規定。
市面上有多少消費者的權益恐受影響？根據《住展》統計，2021年元旦至2022年11月中旬，北台灣約有200個建案，曾以預售型態銷售，並在完工後以成屋型態再次進場，量體近5,000戶，總銷金額超過1200億元。若以本刊統計，近2年成屋平均銷售率56.25%估算，受影響戶數將超過2600戶。
契約有陷阱 權益差很大
此外，儘管預售屋買賣定型化契約對保固的規範較為完善，消費者仍不能掉以輕心，因為市面上仍有部分業者會在契約內玩文字遊戲，限縮保固責任。陳星宏表示，近年消保處已同相關單位在全台展開稽查，並將此類藉由調整預售屋買賣定型化契約內容，減少結構保固項目或縮減保固期的情況，列為缺失，要求地方主管機關向業者開罰。
根據台北市政府地政局公布的今年第3季預售建案資訊動態季報，「保固期限及範圍」項目的預售案契約檢閱合格率，僅28.57%。常見錯誤樣態包含：
一、將保固期限起算日從「買方完成交屋日」改為「通知交屋日起」或「使用執照核准日項目起」。
二、自訂或減少結構例示項目，如僅約定主要結構（主要柱、樑、樓板結構）負責保固15年，不符定型化契約應記載事項對結構的界定。
三、只約定房屋瑕疵「影響結構安全」部分保固15年。
四、將契約規範的「除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力」，改為約定存在「不可歸責於賣方之事由」，賣方就不用負保固責任。
五、增加「漏水保固」，卻未區分「結構」或「固定建材及設備」的保固期限。
選擇好建商 保固才有用
消費者須了解的是，就算當初簽的預售屋契約內容相當完善，若事後建商拖延修繕，甚至神隱、倒閉，則保固期訂得再久也毫無意義。遇到建商消極處理建築結構問題，林明忠建議，買方可詳實紀錄房屋瑕疵發生的時間、位置以及嚴重程度，並留存向業者叫修的通聯紀錄，以利日後提告求償的舉證。
如今最一勞永逸的方式，還是消費者在購屋時，直接鎖定建築實績豐富、信譽佳、口碑良好建商的預售案，並在簽下房屋買賣契約前，審慎檢視契約內容，是否符合定型化契約應記載不得記載事項規範，以取得較佳的建築結構保固條件。
（文／成采錡）
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