另外，還有很重要的一點，以贈與取得的不動產取得的價值跟成本很低，將來在賣的時候獲利空間就會變得很大，可怕的是房地合一稅就會變得很重，這是贈與前一定要知道事情，因為過戶完成後是沒有補救措施的……。舉個例來說，市價約八百萬的房子，也許公告現值才兩百萬，以兩百萬贈與取得，將來在賣的時候就算只賣七百萬，以房地和一計算方式是七百萬減兩百萬，等於五百萬，然後再扣除其他費用來計算稅金，再怎麼算，稅金都非常嚇人……。
稅金試算：贈與時公告現值200萬，將來賣700萬。700萬－200萬＝500萬
如果取得二年內賣出，稅率45％，成本700萬×5％＝35萬
稅金試算：700萬－200萬－35萬＝465萬×45％＝2092500元（應納稅額）
如果取得超過二年未滿五年賣出，稅率35％
稅金試算：700萬－200萬－35萬＝465萬×35％＝1627500元（應納稅額）
再來，我們要討論如果用買賣的方式來辦理過戶的話，會遇到什麼樣的問題？首先，買賣就必須要有實質上的買賣行為，合約買賣價格可以雙方合意就好，但不得低於公告現值，否則會被國稅局認為你是假買賣真贈與，然後買方必須真的拿錢出來買，當然自備款如果沒有那麼多，也可以用房子抵押給銀行借款，就跟一般買賣一樣（出賣人不得當買受人的保證人喔），為什麼要搞得那麼複雜？買賣雙方不都是認識的嗎？因為前面提到二親等的買賣要進國稅局申報，國稅局會審核買方的財力，會檢視這筆買賣的金流，以避免假買賣之名行贈與之實，逃漏贈與稅。而說到國稅局審核金流這部分，又是另一個需要克服的難關。
以上兩種方式不管哪一種，過戶移轉基本的契稅、印花稅、土地增值稅照樣要繳。比較特別的是，如果用贈與方式，土地增值不能申請自用稅率，所以，如果所有權人已經持有很長一段時間，土地增值稅很重的話，也要將這點考慮進去。以上就二親等之間移轉的問題，概略跟大家做個報告。
作者介紹｜許哲瑝
永慶房屋業務主任
台銀保險代理人業務襄理
中興保全保全專員
世樺印刷廠裝訂組長
都市更新諮商師
危老重建推動師
中華民國不動產經紀人普考及格
中華民國地政士普考及格
昱森地政士事務所主辦代書
浩揚地政士事務所所長
本文經授權轉載自財經傳訊《許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事（2023年增訂版）》
責任編輯／林俐
