房地合一稅有自住優惠，自住滿6年，可有400萬元免稅額，還有10％的優惠稅率。原先屋主以為自己符合條件，不會被扣除房地合一稅，怎料最後卻被補稅20餘萬，到底是錯在哪？今天房地產型YouTube頻道「高雄房地產界的祝福」就要跟您分析，在何種情況下，可能會導致房地合一稅「自用不符合」而被課稅的結果，一起來看看！
2023年初，有一個案為，屋主認定自己是民國106年因贈與而取得的不動產，是透過家人給予的，「想說民國112年已持有滿6年，應符合政府400萬免稅額」，且屋主（夫妻兩人）皆把戶籍設在此房屋，未料最後卻被補稅20餘萬，為什麼？
須符合自用的400萬的3大條件
1.個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年（即過程中戶籍不可遷出）。
2.交易前6年內，無出租、供營業、設立公司行號或執行業務使用。
3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
該個案最後被補稅的原因是，在這6年中有設立公司行號。因此專家提醒，千萬別有「公司先寄放在家裡」、「我的營業處所不在家裡沒關係」的想法，若你的房屋是民國106年1月1日後取得的，「那就大有關係。」
此外，專家也提醒現今高稅制，有些原因會導致我們中斷但卻未察覺的情況：
1.父母將戶籍遷入，本人或配偶、未成年子女遷出
這僅能讓房屋稅與地價稅可適合自用，但房地合一稅不行，因符合自用條件的居住人，只適用在本人或配偶、未成年子女中，直系親屬不包含在內。
2.讓孩子戶籍在房屋中，6年後未成年變成年
孩子的戶籍在房子中是未成年，滿6年後孩子長大變成年，但父母的戶籍剛好也因一些原因遷出。在此自用的情況下，會被中斷。
3.為了孩子就學遷學區，全部遷出
父母為了孩子把學區遷出去，不管父或母遷出去，一定要有1人戶籍要留在房屋裡，若夫妻兩人、孩子皆遷出去，在此自用的情況下，會被中斷。
4.6年內設立公司行號
5.給朋友掛戶籍，無提供無租賃證明
有時為了人情世故，借朋友設立戶籍，務必請朋友一定要提供無租賃證明，否則你會被國稅局認定有出租、收租的行為，以至於無法適用房地合一稅自用6年400萬的額度。
至於如何提供無租賃證明？民眾可至財務部稅務入口網下載、列印設籍人無租賃關係申明書，或直接至國稅局申請，並請朋友簽名、提供身分證正反面後，遞交給國稅局，在你申報房地合一稅時，有無租賃證明，正常而言，國稅局就會讓我們通行。
依照房地合一稅規定，持有5年內轉售課稅35％～45％，5年到10年課20％，10年以上也要課15％。但若符合自用優惠條件，則有400萬元免稅額，且稅率只要10％。舉例來說，1間房子出售若獲利1000萬元，符合自用先減400萬元免稅額，剩下600萬元再以10％稅率計算，稅額約60萬元。但如果不符合，持有6年以後出售，則以1000萬元課20％，稅額200萬元，是自用稅額的3倍之多。
責任編輯／梁溶珈
