有些子女從父母繼承房產，但房屋有高額房貸未還，出售時，因房貸債務並不是稅法規定可合法減除的成本項目之一，因此，可能產生子女賣房後，所得扣掉房貸、稅費可能倒虧的情形。想要請問，子女繼承房屋之後出售被課徵房地合一稅，繳掉的房貸怎樣有條件列成本扣除？
子女繼承房屋之後，忽略1件事小心大筆房地合一稅找上門
某甲的父親於108年1月以2000萬元購入房地，並將房地設定貸款1600萬元之抵押權，未償房地貸款為1600萬元。
甲父買房後意外過世，甲繼承房產時，貸款還剩1500萬元，已移居海外的某甲考量沒有辦法管理繼承房屋，因此想儘速賣掉，於108年12月間以總價2100萬元出售房地、清償全數貸款並辦竣所有權移轉登記，房屋評定標準價格及公告土地現值（繼承取得成本）合計為700萬元。
甲以2100萬元出售，扣掉房屋評定現值及土地公告現值（繼承取得成本）700萬元，以所得1400萬元計稅，由於是取得在1年內短期買賣，適用稅率45%，需繳稅630萬元；買房收入2100萬，扣掉稅630萬及房貸1500 萬元，還要額外倒虧30萬元！
財政部109年07月15日台財稅字第10904601200號令要點：
針對台財稅字第10904601200 號核釋有關於個人交易繼承取得房屋及土地課徵所得稅規定：「個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。
嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。
因此來說，國稅局109年後已放寬若子女繼承房產時的房貸餘額（例如1500萬元），高於繼承取得成本（繼承時房屋評定現值加土地公告現值，例如700萬元），其差額（800萬元）可於未來出售房屋、計稅所得稅時減除，房地交易舊制或房地合一新制案件均可適用。但前提要件是房貸須實際由繼承的子女本人所負擔償還。
另外提醒，若親屬過世同時留下不動產與房貸等，繼承人如果無力負擔其貸款，而屬非自願售屋情形，5年內出售皆適用20％較低稅率，同時可適用上述2項大租稅優惠。
作者介紹｜張欣民、連世昌律師
張欣民
消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員
正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人
中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長
中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員
天時地利不動產公司創辦人
士林社區大學房地產投資課程專任講師
國家建築金獎評審團顧問
政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長
連世昌律師
消費者文教基金會房屋委員暨義務律師
全國律師聯合會不動產委員
新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問
TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員
經濟部中小及新創企業署榮譽律師
台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)
台北捷運公司企業工會常年法律顧問
中華民國仲裁協會仲裁人
曾任職台灣苗栗地方法院
本文經授權轉載自好優文化《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》。（原標題：子女繼承房屋之後出售被課徵房地合一稅，繳掉的房貸怎樣有條件列成本扣除？）
責任編輯／林俐
