房市如遭遇重大政策改變，往往牽一髮動全身，影響每個交易環節。央行於今年9月祭出第七波信用管制，對特定族群貸款最高成數大幅降低，加上近期銀行不動產放款已接近滿水位，皆讓不少原有買房計畫的民眾面臨「貸不到」的窘境。
專門提供房屋履約保證服務的安新建經觀察發現，當前市場不確定因素增加，加上媒體報導可能有第八波管制，讓買方觀望情緒升高，造成今年第二季的市場行情特殊。從內政部交易平台數據也顯示，在今年第二季悔買、悔賣糾紛案件數量與往年最常見的漏水糾紛竟不相上下，顯示市場糾紛態樣正在改變。
限貸衝擊 買賣雙方風險增
安新建經客戶服務部執行經理謝宗興指出，受到去年7月修訂平均地權條例影響預售屋、6月第五波選擇性信用管制讓投資客退場、今年3月銀行升息、第六波信用管制擴及八個縣市，二房貸款成數降至六成，以及第七波信用管制擴大實施地區至全國，房貸成數再降至五成等，「政府一連串管制措施影響，讓銀行的估價趨於保守，買方估出來的價格跟成交價會有一定的落差，貸款成數就變相減少。買方若無法補足不足的貸款，就會違約。」
一旦發生違約，後果不容小覷。謝宗興提醒：「買方不僅面臨斡旋金被沒收，還可能已付價款遭沒收及支付仲介服務報酬，甚至捲入冗長的法律訴訟。」即使買方願意補足價金，因銀行撥款時程不定，也可能產生遲延；若賣方不願等待，買方就必須面對賠償違約責任的風險。
為避免此類糾紛，面對當前房市環境，謝宗興建議民眾在購屋時應更謹慎評估。首先要確實評估自身財力及未來還款能力，並在決定買房前先向銀行諮詢初估可貸金額。其次，不要輕忽物件本身與周遭環境是否符合需求的評估，畢竟房屋是一筆重大投資。
在決策過程中，與家人的溝通也相當重要。謝宗興特別提醒，由於房屋交易往往涉及配偶、父母或子女的共同生活，事前一定要取得家人的共識，以免造成日後的糾紛。
在簽約環節，謝宗興強調三個關鍵步驟：首先要審慎閱讀不動產說明書，接著仔細審視買賣契約內容，特別注意特約條款是否對買方不利。最重要的是，若需要貸款，一定要在特約事項中明確約定「若貸款不足特定金額或成數時，買賣雙方合意契約不生效力」，為自己的權益預做保障，以免日後發生違約糾紛。
專業把關 安新建經為您守護交易安全
由此可知，面對當前市場挑戰，第三方履約保證的角色更顯重要。安新建經作為專業的履約保證機構，十年來專注於不動產買賣履約保證服務，在嚴謹的內控制度與風險控管機制下，協助買賣雙方安心完成交易。
