「日勝生願意尊重專業，且有心投入資源，是我加入日勝生團隊的原因。」2018年自雙連安養中心退休的蔡芳文坦言，當時不少財團積極延攬，最後因認同日勝生對於樂齡宅永續經營的理念，他選擇這個新戰場邁進。
蔡芳文指出，台灣老年人口有360萬人，其中90％的人仍習慣在宅養老，他認為，這是出售型銀髮住宅商機之所在。
「不過，若只以買賣不動產的角度看待銀髮住宅，就太過粗糙。」他建議日勝生在開發三芝日初不老莊園時，採取租賃與出售模式並行，其中兩棟樂齡宅由建設公司保留，由「樂陶居三芝館」營運，並規畫168戶出租型樂齡宅及康養設施，可提供另外四棟已售出的713戶住宅醫療、餐飲、生活服務，確保社區品質穩定，可說是全台首創的租、售混合，新型態樂齡共居模式。
打造「適老空間」 想獲利要先落實細節
不動產顧問公司瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，長久以來，建商看待高齡宅或銀髮住宅市場，都是以「賣斷」的角度切入，多數停留在只聞樓梯響的階段，因為一旦深入研究後就發現，若無相關照顧服務配套措施因應，很難吸引客戶青睞。
但若真的要「撩落去」，恐怕無法在短期內看到投資報酬率，不如轉向其他更快可以回收資金的開發案；尤其對壽險業來說，因為金管會針對不動產開發案有最低投報率要求的緊箍咒，對於銀髮住宅的開發案更是處於觀望。
資誠聯合會計師事務所會計師蔡晏潭說，銀髮樂齡宅有兩個挑戰，初期是提高住房率，加速回收成本，中長期是維繫健康與亞健康（臨床上常有種種不適，卻在理學檢查時沒有發現病變）的住戶品質，甚至是考慮失能高齡者的下一站規畫。理想的開發模式是同時涵蓋醫療、產後護理、銀髮及旅館業，四大產業的連結，想維持營利、高水準居住品質是一門高挑戰、高門檻生意。
例如，新光人壽在2019年底進軍樂齡宅市場，將板橋新光傑仕堡依據長照需求規畫，結合養生宅住宿、坐月子中心與餐飲服務的樂齡宅，為壽險業首發，未來是否會導入新光醫院的醫療資源是關鍵。
蔡芳文則認為不論租賃或出售的銀髮住宅要成功，有三個關鍵不可或缺，第一是要營造家庭的溫馨感、對高齡者友善的居住環境，也就是所謂「適老空間」；第二是要有教育的功能，給長者成長的平台；第三是要有醫療的支持，包括醫師、護理師、營養師等專業團隊進駐。
「沒有人幫你管，房子蓋得再漂亮也沒有用。」蔡芳文說，其實這些條件並沒有多特殊之處，但小細節要落實卻還真不容易，他舉中和樂陶居為例，客廳擺放的每一張沙發高度、椅背與軟硬度都是方便長者坐著、起身的設計，甚至連天花板都有一定的高度，會讓長者覺得舒適。
除此之外，如何給住戶活到老、學到老，甚至服務到老的一個舞台，都需要開發商用心經營。「其實這些已經跳脫賣房子的層面，如果只想短期獲利就無法細水長流。」
「如今時機到了，搬進高齡宅會是趨勢。」蔡芳文說，日勝生如果早幾年推樂齡宅市場接受度可能還不高，但目前台灣社會65歲的退休族剛好是戰後嬰兒潮，這個族群是當前所有世代最富有的一群，他們有退休金、有保險、儲蓄，不需要靠子女供養就可快樂安老，甚至身體還非常健康，可以發展第三人生。
他自嘲，就像自己退休之後，不但能將過去在長照機構累積的經驗貢獻給更多人，也在新的領域，找到更多樣的成就感！
撰文／梁任瑋
本文經授權轉載自今周刊
責任編輯／林彥呈
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