編按：為抑止炒房，行政院會在11日通過「房地合一」所得稅法修正草案，修正「短期持有」的定義；個人、法人持有2年內賣房將課45%；持有超過2年、未逾5年課35%。對於這個政策，百億房產教練RENBA點出了許多人沒有看見的關鍵重點，預售屋換約將會受最大衝擊！
一、重稅期從兩年變成五年
原本持有兩年後即可適用較輕的20％稅率，現在需要持有滿五年才可以適用較輕的20％稅率。持有1年內的45％不變，1～2年的稅率從原本的35％變成45％。持有2～5年的原本20％變成35％。
二、預售屋「換約」納入規範，重稅期變7–9年
過往預售屋視為權利交易，以個人綜所稅來課徵，現在納入房地合一稅範圍，而且據媒體報導，預售交屋過戶，持有時間必須重新起算！意思是重稅期包含興建期的2～3年＋交屋過戶後的5年等於大約要7～9年的重稅期。
三、補漏洞–假賣股真賣房
過往有成立公司，並以公司名義持有不動產，以買賣公司股份，連帶移轉公司資產的方式，達成移轉不動產的目的，本次修法修補此一可能漏洞。
四、補漏洞–法人稅率較輕
法人出售不動產，舊制視為企業盈餘，屬於營所稅與營業稅課徵範圍，稅率合計為22％（5％營業稅+17％營所稅），並且可以用各類企業發票作為扣抵項，這也是房地合一稅上路後成立了不少資產公司的情形。
五、補漏洞–無證明免稅額5％->3％且上限30萬
舊制下存在有房地總價5％的免稅額，而且不需任何證明文件，預設就可以有5％免稅額無上限，如果自售或服務費談得很低，就有可能產生一些沒被課到的獲利空間。本次修法將無證明免稅額降至3％且上限30萬，防堵原本的漏洞。
新制對各類型交易的影響
一、 成屋持有兩年買賣者，持有期必須從2年拉長至5年，由於租金投報普遍只有1～2％，持有時間更長相對年化資金報酬將大幅下降。故成屋的投資意願將會明顯下降。
二、 預售換約交易將嚴重衝擊，過往預售屋換約是課綜所稅，只要自己或購買人的所得稅率不高，其實繳不到多少稅，但新制對換約交易將課徵35％或45％重稅，可預見的換約交易將會大幅減少。
三、 對於已經購入預售，或準備購入預售屋的人，興建期計算一次，交屋完成再重新起算。重稅期變7～9年會變成比成屋的五年更長，完全是懲罰預售，建議考慮購入預售的謹慎評估，現在絕對不要輕易出手。
教練的建議
一、 持有兩年未滿五年的屋主：由於不確定是否有日出條款，修法通過到開始執行的時間有可能不長，為了避免上路時間過於匆促導致恐慌性賣壓，建議現在可以開始放軟價格儘快出脫。
二、 持有預售屋的屋主：若原本打算交屋前換約賣出的，由其是近期各大重劃區湧入不少此類客戶，建議要特別留意，換約交易明顯是本次打房的重點。但由於此為行政院版本草案，教練認為到立法院之後應該會修正把交屋重新起算這件事情拿掉（不然應該會看到建商去躺立法院）
三、 準備買房的，在重大稅制上路前建議可先觀望。從去年開始的因低利環境造就的大爆炸買氣，在新稅制上路後可能買氣會稍弱一些，可以試著議價看看。值得注意的是，若疫情後低利環境不在，是否市場會有反轉。
作者介紹│百億房產教練RENBA
信義房屋區TOP1&千萬經紀人，27歲當店長，30歲轉任知名建商業務主管，為業界最年輕建設業主管，銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍，唯一代銷+仲介銷售雙冠王，累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產板板主。
責任編輯／焦家卉
