去年高雄市前市長爆出南港豪宅預售交易，很多人說是轉紅單，但其實不算是紅單交易。正確地說應該是換約交易，是屬於預售交易中的一種。而另一種就是所謂的紅單交易。究竟預售交易怎麼做？怎麼買賣？在這邊百億房產教練教導大家正確的觀念，針對轉紅單、預售屋換約等狀況一一進行說明，讓大家更了解預售屋換手交易的內容。
何謂轉紅單?
坊間俗稱的紅單，其實就是指在跟建設公司買賣預售屋時，付了訂金後會拿到的一張收執聯，一般都是紅色的所以就稱做紅單，而此時再趁跟建商簽約前的空檔（一般是審閱期）去轉讓此購買的權利就是轉紅單的行為，但只有賣得好的案子，已經缺貨的戶型，才比較有辦法轉讓，賣得不好的案子，建商手上還一堆貨，自然不會有人去買你的紅單。
早期房市好的時候某些特定的族群會看準建案必定熱銷，直接一口氣訂個5~10戶，趁建案熱賣，很多人想買但某些戶型已經售罄，此時就有機會獲利轉讓給其他想買此建案的人。例如前陣子新竹的椰林建設又有一大群人在排隊，就是利用便宜的售價購買後再轉讓。尤其預售審閱期內訂單又可以退掉拿回訂金，因此轉紅單真的是一種幾乎無本的生意，再加上某些跟建商熟視的族群建商也默許他們晚點來簽約，等於助長紅單交易的行為，因此轉讓紅單通常都為人詬病。後來隨著國稅局開始抓轉紅單交易，以及市場逐漸降溫，轉紅單的情況目前已經比較少見。 但因近期市場回溫，又開始出現有轉紅單這樣的現象。
何謂預售屋換約?
預售屋換約就是已經跟建設公司簽立了正式的預售屋買賣合約，不是只有付訂金而已，一般來說訂金+簽約款+開工款+其他工程款，付款的比例看各個案子而定，至少都是需付出房屋總價款的8-10%起，付出的金額不像訂單階段那麼少，以韓市長的買賣就是屬於這種預售屋換約的交易，他的交易時間大概就是在建商房子蓋好準備要過戶前的階段轉讓掉，一般的交易流程是雙方講好買賣價後，一起約去建商那邊轉讓合約書的名字，把原本的買方換成新的買方，未來建商直接過戶交屋給新的買方，新的合約價跟舊的合約價的找補也會在換約時一併結算。
1、預售交易的好處
預收屋交易在稅制上屬於「權利交易」而非不動產交易，換言之就是不適用房地合一稅的規定，房地合一稅在取得產權的兩年內移轉稅率極高，而預售屋交易的所得是併入個人綜合所得稅去做課徵，只要購買人不是繳交那種30%、40%以上的高所得族群，基本上稅金的部分是比成屋要低許多，而且沒有過戶相關的稅金等費用，拿出的錢也通常比成屋小，更沒有貸款壓力，所以有某類族群很喜歡這類的交易。
2、預售交易的缺點
說完優點，當然不會沒有缺點，預售交易（包含紅單交易與換約交易）的最大缺點就是轉售相對於成屋比較受限，通常需與案場的銷售人員配合才有辦法轉紅單，因為一般你買了之後，不會知道還有誰想買這個案子，只有該案的銷售人員才會知道還有誰想要甚麼戶型。此外，預售交易另一個缺點就是，銷售資料不夠齊全，尤其是有時建商接待中心已經拆除，在沒有樣品屋的情況下銷售，必須要有非常強的銷售能力，而且要對案子相當熟悉，所以大部分都是建商銷售人員或相關的人，才有辦法進行紅單或換約的交易。一般的仲介除非做過功課了解透徹，不然有時滿難成交。
紅單、換約哪裡找？
誠如前段所述，大部分的紅單與換約，都是案場銷售人員比較有機會成交，所以如果當你看的案子某些戶型賣完了，可以問問看銷售人員能不能幫你找，不然就是去問附近的仲介手上有沒有，但是換約交易，買方會需要比較多的自備款，因為在換約的當下必須付出「屋主已付的所有價金」以及「屋主的利潤」兩項，舉例來說若原屋主買價1000萬，轉售價1100萬，原本合約內的貸款八成也就是800萬，此時換約交易買方需準備的自備款是300萬，貸款金額仍然是維持800萬，而不是1100萬的八成。而且很多時候銀行並不承認二手購買的交易價格而是認定原始成交價作為房貸的成數基準，這一點要請購買預售換約的消費者要特別注意。
百億房產教練的話
預售交易分兩種：預售合約簽約前的轉紅單與簽約後的換約交易，通常找案場銷售人員問就對了，預售交易比成屋交易稅率低（所有權人不是繳30、40%所得稅的情況下），要買預售換手的請多準備點自備款，才妥當喔！
作者介紹│百億房產教練RENBA
信義房屋區TOP1&千萬經紀人，27歲當店長，30歲轉任知名建商業務主管，為業界最年輕建設業主管，銷售個案多次榮獲全台銷售冠軍，唯一代銷+仲介銷售雙冠王，累計成交金額超過百億元。蘋果地產家專欄作家、曾任批踢踢房地產板板主。
責任編輯／焦家卉
