造價近600億的101大樓,如何只花5年就損益兩平、實現獲利?

2022-05-16 08:40

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造價近600億的101大樓,如何只花5年就損益兩平、實現獲利?(顏麟宇攝)

造價近600億的101大樓,如何只花5年就損益兩平、實現獲利?(顏麟宇攝)

楊文琪說,「台北101,7年順利完工開始營運,還在營運第五年就開始賺錢,真的是世界高樓之中難得的案例。」

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台北101主要是靠出租商辦、購物中心,以及觀景台三個部分創造營收。除了辦公大樓的租金收益,購物中心營業額、觀景台門票與紀念品銷售,都和觀光客人數、購物消費能力有很大的關聯。

實踐「三碗飯」理論,激勵團隊士氣

楊文琪說,「能夠在營運第5年開始賺錢,觀光客和觀景台扮演了關鍵的角色。」高度382公尺的89樓觀景台,除了擁有世界最快速電梯,還有360度俯瞰台北的絕佳景觀。此外,台北101擁有近距離參觀全球唯一外露風阻尼球的機會,不但是每一位觀光客必到的景點,也受到許多市民喜愛。

林鴻明指出,「觀景台的營運成本,只有觀景台團隊的薪資及電梯等設備的養護,是初期很重要的收入來源。」

當時觀景台團隊都是二十多歲的年輕人,除了第一年參觀人數不到一百萬人次以外,之後每年都超過百萬人次。為了鼓勵辛苦的第一線工作同仁,林鴻明為團隊設立目標,透過獎勵凝聚向心力。

林鴻明說,「只要目標達成,我就會陪他們去KTV唱歌。」看似不起眼的活動,卻成為很多年輕同仁每個月最期待的聚會。

訂立嚴謹的目標,為同仁爭取福利,是林鴻明帶領營運團隊超前獲利的隱藏元素。

觀景台、購物中心受到觀光客青睞,營收逐漸上升;商辦大樓的招租也突破60%,第二階段高樓層招租計畫即將展開。林鴻明為了鼓勵同仁加速前進,特別向董事會爭取提撥營運獎金。

以目標10億元為例,如果超越目標賺了12億元,就從超出的兩億元中,提撥15%獎勵同仁。林鴻明有一個「三碗飯」的理論:「第一碗,吃飽。第二碗,吃得舒服。第三碗,分給需要的人,當成他們的第一碗飯,意義更重大。」

林鴻明表示,「多賺100元,發給同仁15元,還是多賺了85元。大家都開心,工作也會更努力,這就是第三碗飯的概念。」

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展開三年重整計畫,改造購物中心

2009年1月5日,總經理林鴻明兼任台北金融大樓公司董事長,並且接手原來由陳敏薰前董事長負責的購物中心經營管理。

他上任後的第一件要務,就是邀請廠商到辦公室喝茶聊天。林鴻明直接詢問廠商的需要與要求,之後請團隊立刻解決。經過幾次會談、解決問題,商場業績也跟著持續上升。

林鴻明說,「正式開幕之後,光是利息和折舊,一睜眼就是一年27億元的費用。」每天三百多萬元的利息,一年虧損幾十億元。經營團隊每個人壓力都很大。

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