先跟大家分享一個案例；有一位屋主透過仲介買了一間投資客在頂樓裝修過的房子，前屋主說在3個月前重做頂樓防水，保證沒有漏水和壁癌，但新屋主發現有一面牆疑似壁癌找我們去驗屋。
到了現場，發現天花板全部重做但沒有檢修孔，只能拆開崁燈孔檢查，才發現天花板裡有很多壁癌和漏水狀況，甚至還有做水盤接水（漏水沒辦法處理時會做水盤接水再導流出去），發現原因是做頂樓防水時沒有考慮到屋凸，使得水沿著屋凸經由樓梯往樓下滲漏。
這個案例非常血淋淋，如果新屋主沒有提早發現，漏水問題可能在交屋後好幾年才會浮現出來，到時候的求償和責任歸屬會更複雜，一般消費者可以怎麼預防？今天樂居告訴你！
買中古屋遇到問題和風險該怎麼求償?
通常看中古屋仲介會提供房子的「標的物現況說明書」，帶看過程也會溝通房屋現況，甚至簽約還會再確認一次，但是這時間其實很短，可能有些問題很難發現。
因此法律上會依據民法的「物之瑕疵擔保」來保障消費者交易的權益；主要是房屋有這兩項權益受損失時可以提出：
效用受損 ：房屋因屋況問題使用起來不舒適 ex排水系統阻塞、抽風管受損等。
價值減損 ：房屋因屋況原因而價格下跌 ex兇宅、漏水等。
一般碰到瑕疵問題依嚴重程度可以主張，「減價、損害賠償、甚至解除契約」。
小提醒 ：屋況問題時間越久越難舉證
需要注意某些仲介為了成交，會跟買方說「簡單看一下就好，之後還是有瑕疵擔保，有問題可以再修」；這是錯誤觀念，因為中古屋交易糾紛必須由提告方負責舉證，提告方要證明這個問題是在交易前就已經存在，除了照建築師或土木技師來鑑定費用不便宜外，如何證明屋況問題發生的時間點才是最困難的地方，時間越久越困難。因此撥款前看屋這個流程非常重要，在這個時間點找出的問題都是交屋前存在的問題，由前屋主負責。
買中古屋記得這三招 幫你辨識7成以上問題
交屋後才發現問題其實有點晚了，光是該怎麼證明問題在交屋前存在就困難重重、甚至還要打官司，勞神、費時、傷荷包；樂居教大家三招檢查重點，讓你在買中古屋的時候可以辨識出7成以上的問題，只要有做這些基本動作，可以在事前盡可能排除不必要的風險。
1.做功課 ：看屋前要先研究房屋網路上的照片或VR環景；先標記出去現場要特別看的地方或問題，像是裝潢瑕疵、空間、高度、動線。現場也要跟仲介瞭解特殊注意事項，像是社區特別規定、附近生活圈等。
2.抓重點 ：看屋時間通常有限，主要看最容易出問題的地方像是；用水區背牆、迎風面的牆有無壁癌或色差、窗框四個角有沒有裂痕、廁所踢腳板交接處、陽台天花板有無鋼筋外露，另外公共空間要看頂樓、地下室、公共梯間、電線年份及梁柱有無明顯裂痕，這些地方通常沒有裝潢可以看得清楚。
