美國聯邦準備理事會（Fed）4日宣布升息2碼（0.5%），將聯邦利率調升至0.75%至1%區間，為22年來最大升幅，並從6月開始每個月475億美元的速度縮表。鷹丶鴿兩派在升息立場持續較勁，此刻最引人注目的是央行六月份理事會是否跟進？升息幅度多少？對房市影響多大？房市趨勢專家李同榮模擬四種情境，包括維持現狀丶升息半碼丶一碼丶二碼，並預測對房市的影響層面，他語出驚人的表示，單一升息的初期效應，四種情境皆無法對房市產生立即性的影響，今年房市仍然處於主升末段軌道上，呈現驚驚漲的格局。
李同榮分別列出六月央行理事會升息決策的四種可能情境，包括維持現狀丶升息半碼丶升息一碼丶升息兩碼，分別對房市產生的影響輕重分析：
（一）維持現狀：基準利率若維持現狀，就是重貼現率維持1.5%，放款融通利率維持1.75%，這種機率不大，除非4、5月台灣消費者物價指數（CPI）有緩和現象，控制在3%以下年增率，而美國通膨也有趨緩，Fed升息幅度不高，這種情境下，央行才有可能利率維持現狀，而對房市而言就沒有升息干擾的影響，仍然會維持多頭走勢。
（二）升息半碼：利率升息半碼，就是重貼現率調高0.125至1.625%，放款融通利率調高至1.875%，這種情況的前提是：全球通膨趨緩及國內CPI控制在3%左右。依目前看來有些難度，不過全球繃緊神經面對通膨採因應措施，若烏蘇之戰緩和，石油價格不再飆升，對抑制通貨膨脹壓力降低，升息半碼就有可能，當然對房市而言也沒太大影響，仍然維持多頭走勢。
（三）升息一碼：利率升息一碼，就是重貼現率調高0.25至1.75%，放款融通利率調高至2%，此種情況最有可能，主要理由是全球通膨短期難以降溫、烏克蘭蘇之戰持續延燒，石油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價，Fed持續以二碼以上速度升息丶加上六月起縮表效應，而台灣CPI持續上升3%以上，對全球與台灣經濟發展造成負面影響，央行也勢必跟進，一方面維持國際間利率變動的平衡，另一方面抑制通貨膨脹與收縮氾濫游資，同時，對上升中的房價也會產生抑制效果。
這種情境最有可能，也最符合預期，對房市而言，房貸負擔仍然在可忍受範圍，只是心理層面會產生觀望氣氛，但因通膨關鍵因素未消，保值心理仍然大過觀望態度，房價續漲，但漲勢會收斂，交易量會稍受影響，房市仍然維持在多頭走勢上。
（四）升息兩碼：利率升息兩碼，就是重貼現率調高0.5至2%，放款融通利率調高至2.25%，此種現象是最壞情況，但應該不致在六月發生，除非Fed利率連兩次再調升三碼以上，而台灣也不一定會跟進，另外，除非台灣通膨也在失控狀況下，才有可能發生。這種情況對房市而言，房貸利率負擔加重，但仍未到臨界點4-6碼，抗通膨的剛性需求仍然會支撐房市基本盤，此時，也就是抗通膨與升息之間的力量拉扯與較勁，台幣貶值與抗通膨的心理仍然會勝於升息的壓力，房市仍會維持在上升軌道，價小漲丶量微縮。
50年來三次重大升息循環的六大共同點
李同榮進一步分析，台灣50年來歷經三次重大升息循環，分別是民國67-70年丶75-78年丶92-96年，其升息背景與結果分別有六大共同點：
1. 都是景氣熱絡高溫，且通貨膨脹加溫（中期）
2. 都是幅度很大，前兩次超過3% 12碼以上，第三次2%
3. 都是在三年內連續升息
4. 初期都不影響房價，續漲
5. 中期影響經濟成長率衰退
6. 後期影響房價下跌
抗通膨與擔心台幣持續貶值的預期心理，會暫時勝於升息所帶來的壓力。
李同榮最後表示，預測房市要能以宏觀角度分析，不必陷入當下情境，綜觀上述四種情況分析，六月份央行理事會對升息的政策四種預期，會依全球通膨狀況、Fed升息與縮表政策、台灣消費者物價指數、經濟成長、匯率變動等情況不一而下定不同決策，而預期可能的四種情況對房市影響，都是相同結局，抗通膨與擔心台幣持續貶值的預期心理會暫時勝於升息所帶來的壓力，因此，今年房市仍然處於多頭走勢軌道上驚驚漲，只是房價漲幅會收斂，而交易量會稍受影響。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。
責任編輯／郭家宏
