2024 年國際 NUMBEO 最新房價所得比，臺灣已再降到 19.5。慢慢朝向臺灣 2018 金融海嘯的 14.4 與當前新加坡的 14.9 接近，繼續低於已大幅房價回檔的南韓的 19.9。相信有人不可置信，是房價分子下降嗎？很可惜當然不是，真相是分母上升幅度更快！
NUMBEO 房價所得比定義：分母是 GNP 個人所得（Personal Income, PI）的1.5倍。
NUMBEO「房價所得比」（Ratio of House Price to Income），事實上從 2019 年的 28.9，2020 年 23.7，2021 年 23.6，2022 年 21.8，2023 年 20.1，2024 年中的 19.5，已低於 12 年前 2011 年的 19.86。雖相較 2018 金融海嘯時較貴，但低於 2015 當時的房價相對高點 24.97。
定義：「相同」大小90平方米（約27坪），每坪價格用當地房價中位數計算。所得用該國家「個人所得」中位數，乘以1.5計算。
根據今年的數據，亞洲四小龍最低是新加坡（14.9），其次是臺灣（19.5），然後是南韓（19.9），最後是香港（32.1）。另外美國是 4.1，日本是 10，泰國是 26.5，中國是 29.6。
不過房價指固定坪數的房價，而非指真實交易下的房價。容易高估人口稠密下，交易坪數較小的房價所得比。另新加坡的 HDB（Housing Development Board）房屋不包含土地權，導致包括有限房型選擇、改造的限制、排隊與等待、及近租約終止時價格下滑等問題。
臺灣內政部房價負擔能力指標（Housing Affordability Index）中的「房價所得比」（Price to Income Ratio, PIR），從 2016Q4 年的 9.32 到 2023Q4 年的 9.97，這是為什麼呢？由於這個指標定義，沒有納入家戶成員數不變條件！有可能形成了人均負擔能力上升，但家戶負擔能力下降的情形。
從「需求面」來看，臺灣的「人口數」雖然在減少，但「家戶數」卻持續逆向增加！根據 2022 的數據，獨住人口較上一年增加最多的是臺中市，年增約 4.1%，居六都之冠；臺北市僅增加 1.8 個百分比，為六都獨活人口增加比例最少的城市。因此近期臺中的房價表現強於臺北，相信能輕鬆理解了。
2024 NUMBEO 臺灣房價所得比持續改善，顯示出隨著收入增長的穩定超越房價上漲，居民的購屋負擔能力正在增強。這種趨勢不僅反映了經濟成長的成果，也帶來了更多家庭及個人在房市中的選擇機會。
隨著家庭結構的逐步變化和獨住人口的增加，這種正面動態為市場帶來了新的活力。展望未來，臺灣房市值得我們審慎樂觀地繼續觀察。
＊作者季凡為 APcore Global Education 創辦人、財經 Podcast「Two Money Lovers 經濟學不是萬能但有用」主持人。
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