李先生夫妻倆決定送給兒子一間市價3千萬的房屋，如果直接給兒子3千萬現金，扣掉夫妻2人免稅額（1人244萬元），用贈與稅10％計算，贈與稅高達250萬。
為了避免高額的贈與稅，夫妻倆透過諮詢專家，運用一個聰明的計畫，將贈與稅漂亮的降為0，這是怎麼做到的？
原來他們購買了這間房屋，自備款2000萬，再辦理房屋貸款1000萬元，由於這間房屋的「土地公告+房屋的評定現值」只有1200萬元，他們將房屋和貸款一併贈與給了兒子。
於是贈與稅計算=贈與財產1200萬（不是市價3000萬）－免稅額244萬－扣除額（房貸1000萬）
透過「贈與附有負擔」，這個負擔就是房貸，漂亮將贈與稅降為0（－44萬），免繳贈與稅。
用3個動作，最大程度減少贈與稅：
1、市價和評定價值的落差：
這間房屋的「土地公告+房屋的評定現值」只有1200萬。他們利用了市價和評定價值之間的差距，壓縮了贈與金額。
2、每年度的免稅額244萬：
進一步降低贈與淨額，有效減少贈與稅的支付金額。
3、房屋貸款的利用：
將房屋和貸款一併贈與給了兒子。透過「贈與附有負擔」，贈與淨額進一步減少。
什麼是「贈與附有負擔」？
依遺產及贈與稅法第21條規定「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」
具體來說，受贈人（李先生的兒子）需要承擔貸款，不僅僅是繳納房貸，還需辦理抵押權設定變更，即貸款轉貸（抵押權需塗銷，重新設定抵押權）。
在申報贈與稅時，附有負擔可以提出銀行出具的「貸款餘額證明書」、「土地建物登記謄本」等證明文件，於申報時從贈與總額中扣除，有效減少贈與稅的支付金額。
「贈與附有負擔」注意事項
其一、運用房貸的「贈與附有負擔」節省贈與稅，必須注意受贈人兒子有能力負擔房貸。
其二、要確實由受贈人來還房貸。
父母千萬不要使用每年贈與免稅額，幫受贈人兒子償還房貸。這樣做，會讓之前做的「贈與附有負擔」房貸1000萬，功虧一簣。
如此一來，國稅局就會認為這個房子事實上都是爸媽給的，依照「實質課稅原則」，否認貸款的真實性，貸款金額無法贈與額中扣除，補繳贈與稅。
房地合一稅下的省思
過去，贈與不動產是主要的節稅方式之一，但隨著房地合一稅的實施，我們需要考量的更多。否則你會發現，支付的房地合一稅，比省下的贈與稅還多。
舉例來說，雖然李先生夫妻成功地運用3管齊下的策略，省下高額的贈與稅。萬一子女在取得不動產後立即出售，一次採到房地合一稅的2個地雷。
1. 取得成本偏低
受贈不動產的取得成本以房地評定現值的1200萬計算，而不是市價的3000萬。
2. 短期出售房地合一稅率高
取得2年之內房地合一稅率45％，房地合一稅高達810萬（市價3000萬－成本1200萬）×45％。
這2個地雷導致高額的房地合一稅810萬，遠比當初省下的贈與稅250萬高。當初節稅初衷未能實現，反而要繳更多的稅金。
除非持有超過10年，房地合一稅率降至15％；或自用住宅滿6年，享有400萬的免稅額，房地合一稅率降至10％。
R姐貼心提醒：
傳承規劃必須隨著法規實施與修改，與國稅局查核政策而調整，建議諮詢專家，避免陷入稅務陷阱。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅。
責任編輯／林俐
