美莉的爸爸是一位成功的房地產經紀人，就在美莉即將大學畢業的時候，她的爸爸因病去世，留下了一些房地產。美莉與老爸相依為命， 作為老爸唯一的孩子，美莉面臨著如何處理這些不動產的重大決定。在這個關鍵時刻，美莉回想著父親教給她的知識。她知道，台灣的房地產稅制在民國105年（2016年）進行了改革，形成了新制與舊制的區分。從此台灣房產出售的房地稅、所得稅是一國兩制 。
不動產新舊制分界點：
民國105年1月1日為分界點，無論取買賣或贈與取得，之前取得的不動產適用舊制，之後取得的適用新制 。
而繼承的不動產則是以被繼承人取得日期為準 。所以美莉的爸爸在105年之前購買的房產，美莉繼承後依然適用舊制財產交易所得；老爸在105年之後購買的房產，美莉繼承後則適用新制房地合一稅。
美莉仔細檢查了父親的所有權狀與財產清冊，確認哪些房產登記日期在105年以前的適用舊制，哪些在105年以後買的適用新制。
不動產出售新制與舊制的差異：
美莉還特別請教與爸爸熟識的代書討論，不動產出售新制與舊制的差異：
舊制，財產交易所得稅：
適用範圍：
適用於105年1月1日之前取得的不動產。
課稅範圍：
僅對房屋部分課徵財產交易所得稅，土地不納入所得稅課稅範圍，只須繳納土地增值稅。因土地獲利無須繳所得稅，稅賦較輕。
申報方式：
房屋交易所得併入年度綜合所得稅，於隔年5月申報。
新制，房地合一所得稅：
適用範圍：
適用於105年1月1日及之後取得的不動產。
課稅範圍：
土地除了和舊制一樣要繳納土地增值稅。房屋及土地交易獲利都要計算所得，依持有期間長短課徵45～15％的房地合一所得稅，稅負較重。
但可以利用自住優惠（如400萬元免稅額及10％稅率）來減輕稅負。
申報方式：
房地交易所得，需在過戶30天內申報並繳納房地合一所得稅。不論賺錢或賠錢，交易後30天內需申報所得。
不動產新舊制的稅務負擔
美莉深入研究新舊制的差異，並利用父親留下的筆記和資料。
她發現，無論新舊制都要交土地增值稅。
而舊制下土地獲利免稅，僅房屋出售的獲利課稅，而新制則對房屋和土地交易所得都要課房地合一所得稅。
她也意識到，若能善用自住優惠政策，她可以大大減輕稅負。
而且美莉是透過繼承取得父親的不動產，繼承取得的土地在出售時，土地增值稅的計算會以繼承開始時的公告現值為基準重新計算，未來出售的土地增值稅會減輕許多。
美莉重新將父親的房產進行了合理的規劃和小部分出售，並合理申報了所得稅。
經過這一番整理與學習，美莉決並繼承老爸的事業，並且在房地產界闖出一片天地。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅。
責任編輯／林俐
