黃先生夫妻在105年7月，以500萬購買一間位於學校附近的2樓小公寓，這裡生活機能良好，方便小孩上學。他們在這裡建立了美好的回憶，見證了孩子成長。
然而，隨著孩子長大，空間變得不足，他們希望換一間有電梯和停車位的新房。
由於黃先生已經使用一生一次的土地增值稅優惠，再加上黃先生與兄弟姊妹在鄉下有共同繼承房，不能使用一生一屋。
因為夫妻贈與免計入當年度贈與總額，他們決定112年初將這間公寓
透過夫妻贈與給黃太太，希望透過黃太太的一生一次優惠，節省土地增值稅，為換屋爭取更多的資金，減輕房貸的壓力。
經過房仲的努力銷售，他們以980萬元的價格售出這間公寓，並在112年8月完成了所有權移轉登記。
接下來，讓我們看看申報賣屋所得稅的步驟：
1、判斷舊制（財產交易所得）還是新制（房地合一所得稅）
黃太太出售的公寓，是由配偶黃先生贈與而取得的，因此取得日為配偶黃先生原始取得公寓之日105年7月，而不是贈與日112年初。
所以黃太太出售的公寓要在30日內申報房地合一稅。如果配偶取得房產的日期在105年1月1日前，則適用舊制（財產交易所得）。
2、確定取得成本
配偶黃先生購買這間公寓成本500萬，加上仲介費與相關規費15萬，取得成本共計515萬。
如果配偶是繼承或贈與取得，以取得當時的「土地公告現值和房屋的評定加值」作為取得成本。
3、核實可減除取得、改良及移轉該房地而支付的費用
當初裝修房子花費50萬，但未節省5%的發票費用，未開發票，無法扣除。
因未提示移轉費用證明文件，按成交價額3％計算可減除費用為29.4萬（980萬ｘ3％，最多以30萬為限）。
4、判斷稅率
持有期間由配偶贈與取得的105年7月開始至112年初，持有超過5年，適用20%房地合一稅率。
5、計算房地合一所得稅
出售價980萬，減去取得成本515萬和可減除費用29.4萬，獲利435.6萬，獲利435.6萬。按房地合一稅率20％計算，房地合一所得稅87.12萬。
最近幾年房價漲很多，但87萬多的房地合一稅真的很高！
6、房地合一自住優惠
還好黃先生一家符合「房地合一自住優惠」條件：
個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記
持有並居住於該房屋連續滿6年
課稅所得400萬以內者免納所得稅，超過部分按稅率10％稅。
於是出售獲利435.6萬先扣除400萬免稅額，課稅稅基降低為35.6萬。
課稅稅基35.6萬，以自住優惠稅率10％計算，房地合一所得稅僅3.56萬。
R姐貼心提醒
透過這些步驟，黃先生一家成功降低土地增值稅，房地合一稅也從87萬降到僅3萬多。
他們順利換屋，並相信無論身在何處，家的溫暖和愛都將永遠存在。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅
責任編輯／林俐
