房地合一稅實施8年多，其實全台目前還有50%以上的舊制房屋！
陳先生最近賣屋，他google後發現賣屋所得分新舊制。民國104年12月31日（含）以前取得的房地，適用舊制；105年1月1日後取得為新制。
陳先生確定自己賣屋適用舊制，但售屋所得何時申報？如何申報？在網路搜尋許多資料還是一頭霧水，於是請教專家。
售屋所得何時申報？
專家說明：
賣屋要繳的稅最重要的是，無論是新舊制，過戶前一定要繳的土地增值稅。
還有所有權登記日隔天起30日內，記得申報新制的房地合一所得稅，這是採分離課稅。
舊制則是將土地增值稅和房屋所得稅分2年課稅。舊制售屋的所得稅，土地的所得免納所得稅，房屋的所得等隔年5月和其他所得，一起計入綜合所得總額申報，適用5%~40%的稅率。
陳先生好奇的問，那賣屋所得舊制和新制哪一種稅負較輕？
專家表示，因為舊制只有房屋所得繳稅，通常是舊制負數較輕。如果因為自住，採新制房地合一稅負較少，可以擇優適用。
出售舊制房地之財產交易所得 計算：
部頒標準（非高價住宅）
陳先生表示，時間經過蠻久，購入的買賣契約已經找不到，無法提供當初的實際成交價。又在101年8月1日實價登錄實施日期前，國稅局無法查得交易時之實際成交金額，要如何申報交易所得呢？
首先確認，所出售的房地是高價住宅還是非高價住宅？
依照財政部規定，房地成交總價未達下列標準者，屬於非高價住宅。
臺北市，房地總成交金額新臺幣6000萬元以上。
新北市，房地總成交金額新臺幣4000萬元以上。
桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額新臺幣3000萬元以上。
其他地區：2000萬元以上。
出售非高價住宅的舊制房地時，可以房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比來計算所得額。
陳先生出售的房屋評定現值為300萬，房地位於新北市新莊區，參照《113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》，新莊區的設算百分比為 41％。
陳先生的財產交易所得額＝房屋評定現值300萬元 x 41% ＝123萬，陳先生需將123萬元的綜合所得總額中，計算綜合所得稅。以綜所稅20%計算，售屋所得稅為24.6萬。
核實課稅
101年8月1日實價登錄實施後，假設當初購入房地價款為1000萬，112年以1800萬出售（買賣合約都沒有區分房屋、土地價款各為多少）
出售時，房屋評定現值300萬，土地公告現值500萬，先算出房屋現值佔總現值的比例
房屋現值比＝房屋現值÷（房屋現值＋土地現值）＝300÷（300＋500）＝37.5％
接著計算，賣出總價款1800萬－買進總價款1000萬，也就是房＋地的總獲利為800萬。
其中土地的獲利免稅，房屋的獲利我們就要透過房屋現值比來求算：
房屋的獲利（財產交易所得）＝800萬 × 37.5％，約300萬
因此陳先生綜合所得總額需增加約300萬的售屋財產所得。以綜所稅20%計算，所得稅為60萬。
陳先生激動的問，聽說舊制的稅較輕，怎麼稅金這麼高呢？
新制房地合一稅要繳多少？
專家說別急！800萬的售屋所得，即使持有超過10年以最低15%稅率，也要繳120萬房地合一稅。
持有5年未滿10年20%稅率，則要繳160萬房地合一稅。
陳先生感嘆原來以為舊制的稅很高，還是小看房地合一稅！
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅
責任編輯／林俐
