黃爸爸109年3月買了中部的華廈900萬，113年5月過世，黃先生繼承了這間房子，並承擔剩餘700萬房貸。黃先生因為無力還貸款，113年9月急售以老爸的成本900萬賣掉房子。黃先生以為賣價與老爸的購價相同，不需繳納房地合一稅。然而，國稅局認定繼承的不動產取得成本為房屋評定現值及公告土地現值（共400萬），因此賣價900萬被認定賺了500萬，需繳納房地合一稅。
黃先生真是想哭，是因為繳不起貸款被迫賣房，到底要繳多少房地合一稅呢？
節稅第1招：非自願性出售，不動產稅負
黃先生因無力負擔房貸被迫出售，合併黃爸爸的持有期間超過2年未滿5年，需承擔35％的房地合一所得稅率。這對黃先生來說非常不公平！
幸好，財政部在年110年6月11日公告（台財稅字第11004575360號）：
對於因繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者，出售持有期間在5年以下的不動產，得適用20％稅率課稅。
節稅第2招：繼承有貸款的不動產
高雄國稅局表示，當個人繼承取得房地時，如果是被繼承人（黃爸爸）用這個房地向銀行、農會等金融機構抵押擔保所借的貸款餘額，該貸款餘額超過因繼承取得之房地價值（房地現值合計）部分。
黃先生繼承的房子有700萬房貸，減掉國家認定的房地價值400萬，等於黃先生要額外負擔300萬，那麼這300萬也算黃先生的售屋成本。
房地合一稅計算
當你繼承的不動產有貸款，非自願出售，房地合一稅國稅局算給你看：
房地交易所得=房地出售價額-成本-額外負擔-移轉費用
售價900萬元，減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元，再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）及法定移轉費用27萬元（900萬元×3％），房地交易所得為143萬元。
非自願性出售之房地合一稅率為20％，所以黃先生需繳28.6萬的房地合一稅（143萬元×20％）房地合一稅。
如果繼承房沒房貸？
若繼承房沒房貸，則少了額外負擔300萬，一樣賣900萬，房地交易所得為443萬。
因為沒房貸就不是「非自願性出售 」，合併黃爸爸的持有期間超過2年未滿5年，因此的房地合一所得稅率35％。
房地交易所得為443萬×房地合一稅率35％，需繳155萬的房地合一稅，比起有房貸多了126萬多。
R姐貼心解說
不動產留給下一代繼承，有個好處就是遺產免稅額有1333萬，繼承房地負債也要一併繼承 。
長輩們，如果退休金不足, 以房增貸出來對自己好些。 台灣利率並不高，不要捨不得利息支出，上一代手頭有錢養老和運用， 下一代繼承後售出因為有房貸額外負擔，房地合一稅反而更少。
R姐經過老爸生病長照的過程，覺得只要長輩照顧好自己的健康，用自己的錢養老，就是子女的幸福 ！
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅
責任編輯／林俐
