至於房屋稅增加所帶來的租金上漲，同樣是由房東與房客的相對彈性大小決定，如果市場上供給過剩則房東負擔多，如果需求較多，則房客負擔就會變重。
經濟學課本討論租稅轉嫁效果的理論，同時也說明租稅的增加會造成市場交易量的萎縮。這種現象我們從前兩年奢侈稅實施經驗已經清楚瞭解。但奢侈稅僅針對持有兩年內的賣方課徵，利得稅則是對全體賣方課徵，所以不動產資本利得稅對交易量萎縮的效果，將明顯大於奢侈稅的衝擊。這種結果對房仲業將是相當嚴重的衝擊。
除非政府同步修改房屋稅與地價稅，透過對擁有兩戶或三戶以上者加重課稅。如此將可透過持有成本的提高，迫使多屋權利人將房屋釋出買賣或出租，這樣才可以穩住交易量；同時透過持有稅增加所產生的價格下跌，去對抗利得稅增加所產生的價格上漲，才有辦法讓價格溫和下跌。反之，如果依據財政部目前的構想，只增加資本利得稅而不調整持有稅，一旦兩種稅負的落差更加擴大，將產生更嚴重的閉鎖效果，交易量的萎縮將更驚人。
不可諱言的，一旦持有稅進行改革，若無適宜的配套規劃，承租房屋的人將面臨嚴重的租金上漲。所以，全面稅改仍需兼顧租屋市場的健全穩定與房客的權益，這也是我們持續呼籲全面稅改的同時，應將出租住宅視為自用，以減輕稅負與避免傷及無辜的房客。
＊作者為德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授
