「頭過,身就過!」對現代人來說,買頭房最難的第一步就是準備足夠的頭期款了!通常只要頭期款籌足,後續的房屋貸款就不成問題。不過,多數人一生的購屋經驗都不多,再加上每一種房屋要準備的資金成數又不同,所以是搞不清楚到底要準備多少頭期款才夠買房。
台灣的房屋市場,依照完工的狀況,分為預售屋、新成屋、中古屋3大類,即便地段相當,但因為房屋有折舊等問題,所以撤除個人授信因素後,在銀行眼中,這3類房屋貸款成數仍略有不同。(延伸閱讀:專家:未來買房將遇到3種危機!稍一不慎,恐把錢全賠光了)
購屋過程中,買賣雙方合意成交的價格為「市價」,但銀行在評估放款金額時,並不是以市價為主,各家銀行會再針對物件進行「鑑價」,並在市價和鑑價中取其低者,再計算成數。
House123執行長邱愛莉解釋,假設購屋者以700萬元成交,銀行說「願意貸款7成」,可別以為能貸到490萬元(700X70%),銀行指的是「鑑價的7成」。目前鑑價多低於市價,若銀行對該物件的鑑價僅650萬元,表示銀行最多僅會提供455萬元房貸(650X70%),此時,買方就有可能因為頭期款不足,面臨違約的風險。
因此,購屋者要先了解銀行針對不同物件願意放貸多少成數,才能進一步掌握到底要準備多少頭期款。(延伸閱讀:有錢人買房也不會一次付清!專家曝3個貸款買房才有的絕佳優勢)
預售屋:頭期款約2成,可分多年繳付
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(圖/今周刊)
購買預售屋,其門檻相較新成屋和中古屋來得更低,邱愛莉觀察,許多建案常打出「1成頭期款」或甚至更低或數的行銷策略,但普遍來說,目前預售屋 可貸款的金額落在8成左右。
實務上,在購買預售屋時,建商會給予買方付款的分期表,上頭會載明頭期款和貸款的預計成數。因為整個建案會由建商於完工時,與銀行簽約配合承作整批貸款,只要個人條件沒有太大問題,房市也沒有大幅波動,基本上,鑑價會等於市價,所以買方需要準備的頭期款金額就會如付款分期表所示。「這邊的貸款8成,對購屋者來說是實實在在的8成。」邱愛莉說。(延伸閱讀:想買房全憑一股衝動?專家嘆母湯,揭首購族最常忽略的2大隱憂)
舉例來說,若買 1間700萬元的預售屋,其貸款金額為8成,即560萬元,所以購屋者需要準備140萬元的頭期款。
此外,預售屋的付款方式較特別,這140萬元會分階段繳付。在前期先繳付定金、簽約金、開工款,約總價的1成,即70萬元;剩下的1成,則會在工程期間以及完工時依進度交給建商,因此,2成的頭期款將視工期,分拆在2至3年間繳付。