理論大拔河
照各種數據看來，目前的狀況相當複雜2021年11月的消費者物價指數達到6.8%，是39年來的新高：實體GDP的成長速度則為5.5%。兩者加起來的名目GDP成長高達12%。
不過至少在2021年12月，30年期的抵押貸款利率仍為3%。根據以往經驗，名目GDP增長時，投資品的價值通常都會跟著漲，所以你只要貸款買房，就會立刻獲得9%的回報，但這顯然表示上述的幾個數字一定有哪裡搭不起來。所以到底哪個理論才能解釋當下的狀況？房地產市場是個很好的檢驗工具。
當下的短期爭議在於，物價上漲究竟是因為成本上升，還是因為需求增加。新冠肺炎打亂了供應鏈，所以一開始的衝擊顯然在供給面；但供給面理論認為，這種亂象最多只能持續幾年，然後通膨就會回到正常水準，所以這種現象本身不足以造成薪資與物價螺旋上漲。
但支持需求面理論的人認為，物價之所以上漲，是因為各國政府為了因應疫情，紛紛推出前所未有的刺激措施和貨幣擴張政策。當然，這有點難以解釋為什麼金融市場預期通膨很低，物價卻漲得這麼快；但原因可能跟聯準會（Fed）持續全面干預市場有關。資產價格飆升以及人們對疫情的恐懼，可能引發所謂的「大離職浪潮」（Great Resignation），而在全球各地都以各種方式限制外出之後，退休人數激增，更使這個趨勢雪上加霜。
另一方面，聯準會正在干預房市，每個月購買400億美元的房貸證券，照理來說可能會進一步壓低房屋融資成本。這顯示物價上漲的原因除了需求增加以外，也包括資本市場本身並不中立。
不過幾乎可以肯定的是，只要知道物價上漲是什麼引起的，聯準會2022年就會提高利率，只不過調高之路想必會充滿曲折。Miller Lending Group的老闆Gordon Miller在2021年11月投書《華盛頓郵報》表示，「市場希望推高利率，聯準會則認為通膨只是暫時的，短期內暫時不需要升息。在兩者拔河的過程中，應該就會出現波動。」（不過，雖然他這麼說，聯準會後來倒是宣布不再使用「暫時」一詞。）無論如何，光靠升息還是不可能逆轉通膨趨勢。
那麼說到整體經濟，爭議之處已經不是過去的通膨從何而來，而是通膨未來要往哪裡走。無論聯準會決定何時升息，關鍵都在於這樣的升息宣言能不能有公信力，會不會引發更大危機。這件事的成敗影響極為龐大，我們在未來10年不僅得面對債務問題，也得面對通膨問題。
房屋也是一種消費支出
目前房地產市場的信貸水準依然很嚴，幾乎沒有泡沫化的跡象，所以房地產的飆漲，可能因為是房屋短缺。美國抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association）首席經濟學家Mike Fratantoni指出，居住消費幾乎占了消費者物價指數的3分之1，通膨對房價的影響，可能不如房價對物價的影響。
