921的地震的災後重建開啓了台灣的都市更新紀元，政府透過都更條例的容積獎勵措施協助受災戶完成房屋重建，並希望藉此條例，一方面協助危老建築重新改建變成安全建築，另一方面也可以改變過都會區老屋的殘破景像、美化市容，可謂一舉兩得。
建商和釘子戶因投入都更而賺得暴利
只可惜這樣的美意反而成了一些建商的新淘金管道，建商私下默默的以低價購入老屋，等到購入行動完成後，才正式啟動都更的作業程序。因為買入老屋的成本不高，再加上有了容積獎勵的加持，改建後的房地因而大幅度增值，使得這些投入的業者獲得巨額暴利，而當時未賣出老屋的住戶也因為扮演釘子戶的身份，而得以向建商需索，並同樣的分享了巨額利潤；尤其是在房價飆漲的年代，所有利潤幾乎全歸建商和釘子戶所享有，坊間「建商和釘子戶因投入都更而賺得暴利」的說法在這個階段完全正確。都更至此已經完全質變。
過去的案例和政府的誇大宣導造成民眾不務實的幻想
過去案例顯示的都更暴利實景，加上主政官員的誇大宣傳已使得大部分民眾對都更產生了不切實際的幻想，人人想要藉著老屋更新不勞而獲，甚至一夕致富。此時居住安全已經不是大家關注的焦點，民眾、建商這個時候想的是：怎麼利用都更這麼一個機會來發財。但是都更給出來的餅卻是有限的，在兩邊都搶食、餅卻不夠大的結果下，必然導致矛盾和衝突。
真正因為政府給予的改建（容積）獎勵而動心啓念的比例很少
目前完成或進行中的危老改建，絕大多數都是原本就有改建的計畫，容積獎勵變成改建的額外福利，反而一些老宅的民眾在聽到政府（一坪換一坪）的宣導和一些已完成的改建實例（一些商業區的改建案，往往一坪的土地可以蓋出10坪的容積）之後，早已將室內一坪換一坪設定為他們參與都更（老屋）改建的基本條件，甚至有些把商業區的換坪標準套用到自己的住宅區土地上，提出「一坪換一坪以上」否則免談的高調要求，這些誤解使得一些改建案，縱然費盡千辛萬苦，讓盡利益卻始終無法整合成功，尤其參與改建的住戶愈多時，這種抱有錯誤認知的住戶愈多。
住宅區的土地室內一坪換一坪是個難以達到的目標
過去，政治人物為了達成「都更改建後室內一坪換一坪」的承諾，甚至將原來的容積獎勵值加大一倍，縱然如此，執行迄今已逾五年，卻仍只有屈指可數的完成的案例。如今這些「暫時性」的「加倍」獎勵措施不僅已屆滿退休，還因法規改變，不僅不再有加倍獎勵，甚至比原有的獎勵還要限縮，以後要想在改建後「室內一坪換一坪」會有極大困難，若原住戶還緬懷過去的好光景，奢望著「一坪換一坪，甚至更多」的心態，那麼改建之路將更遙遙無期。
＊作者為台大土木工程系畢／營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長
