在房價超高的年代，你也想過買老公寓嗎？老公寓的優點，除了房價較低、虛坪較少、CP值超高之外，大家最重視的一定是都更改建的潛力。如果老公寓真的能都更改建成功，房價通常可以賺一倍，房價1千萬轉眼間變成2千萬，簡直跟中大樂透沒兩樣。但為什麼台灣大部分的老房子，都注定難以都更呢？主要有三大原因。
台灣老公寓都更的三大難點
1. 最多都更案的區域，不是最老舊的，而是房價最貴的
以台北市為例，依據2023年Q3房屋稅籍住宅類資料，平均屋齡最老舊的區域，依序是屋齡41年的萬華區（屋齡40年以上占64.32％），屋齡40年的士林區（屋齡40年以上占59.22％），以及屋齡40年的松山區（屋齡40年以上占57.53％）。
不過，依據近十年台北市已核定都更案件資料，已核定都更案件，最多的是房價最高的大安區118件，然後是中山區110件及中正區85件。平均屋齡最老，40年以上老房最多，最需要都更的萬華區，都更件數只有52件，在台北市12個行政區排第11名。
理論上，越老舊的區域，應該越優先都更。但現實是，建商不是做公益的，決定進不進場，不是看你房子老不老，而是看有沒有錢賺。就算房子又老又舊，如果區域沒有開發潛力、房價不夠高，建商就無利可圖，也很難有建商會來整合。
2. 如果周邊還有其他可開發土地，都更案不可能多
依2023年10月資料，自1998年都更條例施行以來，全台累計核定之都更案共1,115件、其中台北市都更核定案件622件最多，占55.78％、其次為新北市206件、台中市112件。六都合計1,058件，占全台所有都更案94.89％。
數據很清楚，都更條例實施這麼久，六都以外還是幾乎沒有都更案。因為台灣大部分縣市，不論是未完全開發區域，或是新開發的重劃區，都還有可開發用地。建商想蓋房子的話，直接買素地就好。既然不缺開發原料，就不會自找麻煩處理需要時間整合的都更案件。
3. 頂樓有加蓋／一樓作店面，很難配合都更
如果要改建老房子，必須取得100％屋主同意，都更至少也要80％以上。如果公寓有頂樓加蓋，或是一樓是店面，通常會影響屋主的配合意願，較難達到同意門檻，提高改建的難度。
頂樓加蓋雖然沒有登記，但實際使用面積大，都更後無法一坪換一坪，頂樓加蓋屋主一般都會猶豫。而店面是屋主的生財工具，都更時必須搬遷，造成客戶流失。改建以後，分回面寬和室內面積反而變小，店面屋主通常覺得不划算。
所以如果你想買老公寓賺都更財，可能要看一下，是不是有店面或頂樓加蓋，地點普通，房價不高，周邊又不缺土地。這種老公寓想要都更，除非自費，否則可能沒你想像的容易喔。有人曾算過依目前速度，老房全部都更要花上幾百年，然而最殘酷的現實是，有些老房根本連都更的機會都沒有。
本文經授權轉載自阿宅地產顧問（原標題：你不知道的地產秘密：台灣大部分老房子注定難以都更）
責任編輯／梁溶珈
