因為美國帶頭量化寬鬆資金氾濫，近2年來房市狂漲，周遭朋友有房的、沒房的都在看房、買房，就怕手中的現金因為通膨越來越薄。
前幾天朋友間的聚會，聊到未來房市走向：
Ｓ姐說：「建材貴、人工貴、土地稀缺價格更貴，加上通貨膨脹的預期，房價也只能越來越貴了。開發商是不會賠本賣房的。」
Ｍ大哥說：「那中古屋為何也跟著漲？我認為，打房、升息消息不斷，恐怕房市泡沫即將爆破！」
大家討論非常熱烈，看漲看跌各有依據。
Ｒ姐說：「我來說個7折買房的故事吧！」大家都安靜下來。
那時候還年輕，看了一整年的房子，在2002年底終於第一次買房。搬進去住後，閒談中才發現我的房價居然是隔壁鄰居的7折，非常吃驚。因為當初買得不貴，3年前換屋就比較輕鬆。
雖然大家都說「剛需買房不用太在意漲跌」，但實際上，剛需買房往往是梭哈全部的努力，因為資源有限，心態上更在意房價。
現在比較有經驗後，回頭看當初為何能7折買房？是因為1999年起，連續幾年內遇到921大地震、互聯網科技泡沫，還有911恐怖攻擊，連續重大事件導致景氣低迷，買房的人也越來越少。而且當時屋主因為股票虧損，有強烈的資金需求，因此不得不賣。
影響台灣房市的4大指標
分別觀察台灣房市短中期（5年內）最相關的4大指標，也就是「利率」、「匯率」、「股市」及「政策」。
1、利率：雖然有分析說，升息循環中房價會維持漲勢。但也有專家預期，因為美國聯準會啟動升息，台灣央行將逐步升息4～6碼，房貸利率接近3%利率，將是房市反轉向下指標。
對於民眾而言，台灣只要再升息1%，1,200萬元的房貸每個月就增加10,000元，負擔不輕。更何況因為通貨膨脹，民生物資的價格都上升，家庭可支配所得下降，可謂雪上加霜。
而且定存利率已經回升到1%，如無風險資產的定存利率升到2%，投資者對於風險資產房產要求報酬率必定提高，價格評估自然降低。
２、匯率：今年1月初至今，新台幣兌美元匯率從27.5快速貶值至29.5，可見外資持續大量匯出，當資金潮水退，房市的熱度還能支撐嗎？
３、股市：股市行情與房市高度相關。股市從今年初的「萬八」跌到4月底的16,592點，尚未看到股市打底跡象。
過去2年多的股市大多頭，有些朋友甚至借低利率的房貸投資股市，現在同時面臨房貸升息與股市回檔的資金壓力。
４、政策：政府多波打房，尤其接下來限制預售屋紅單交易造成的投資客拋售潮。
因為高通膨、地價上漲、營建工程成本還在增加的情況，即使買賣數量下降，預售屋或成屋價格還沒有下修的跡象。
無論是預計買屋或賣屋者，目前觀察重點，萬一美國為打擊通膨影響到經濟，會影響自己的收入嗎？投資會大幅虧損，導致不得不賣屋的情況嗎？
現在最重要的是先降低財務槓桿，提高自己財務安全指數。保持經濟實力，冷靜謹慎觀察市場變化，當市場明朗或暫時向下時，會有較好的議價空間。
本文經授權轉載自R姐財富方舟，未經同意不得轉載。
作者廖嘉紅擁有國家級人身及財產雙證照，超過20年保險經紀人經歷。
責任編輯／林彥呈
