另就「防黑條款」而言，法律上當然不應該，也絕對不能接受民眾是被詐欺或脅迫而出具同意書，也更不可能接受「組織犯罪、傷害、偽造文書」等犯罪行為。正因如此，現行「都更條例」第22條亦明文規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，當事人得撤銷其同意之意思表示。最新的實務見解亦認為，主管機關可本於職權進行調查，並據調查結果作成行政決定，刑事偵查或判決結果僅可作為參酌因素之一，非謂須俟刑事偵查或審判程序終結後，方得作成行政決定（參照法務部107年6月14日法律字第10703508180號函），所以並不會有所謂主管機關放任不管，而用所謂「公法歸公法」為理由，讓當事人自己去打官司，即可輕易帶過的情形。
縱使沒有上開實務見解，就法理而言，刑事判決與行政處分本可各自認定事實，但認定事實須憑「證據」（參照最高行政法院75年判字第309號判例）。所以真正的問題是，除非事證明確或雙方無爭執，否則由誰來認定出具同意書的意思表示是被詐欺或脅迫，或有其他不法情事，才是難題所在。如果把責任交給主管機關，例如內政部或各縣市政府所設置之「都市更新及爭議處理審議會」，恐怕事實上都會有相當程度的困難，理由在於認定事實必須根據證據，但都更的主管機關及審議會，都欠缺「強制性」的行政調查權，所以在雙方各執一詞，而且證據不明的情況下，有關機關實無法判斷事實的真偽。
如果透過刑事調查釐清事實，因為有搜索、扣押、監聽等強制措施的介入，當然更能保障不同意戶的權利，但是在我國對於行政處分係採取以不停止執行為原則之法制下，都更程序可能仍然不斷進行，此時即必須慎重考慮建立配套機制，例如讓檢警在一定合理時限內偵辦完畢，並以是否起訴或一審判決是否有罪為認定標準，否則倘待判決確定，可能已花費三至五年，勢必讓都更程序在此一期間內陷入極不穩定的法律狀態，對於都更而言，時間本身就是各方參與者不斷付出的成本，因此法律關係（狀態）的安定，也是在保障不同意戶的權利時，必須同時思考應如何保障的公共利益。
當然，另一個在制度設計上可以考慮的方式，是如何透過「專業法庭的分工設計」，及「時間上的密集迅速審理」，讓紛爭能夠在最短時間內獲得司法的最終裁決。但是，如果僅有「防黑條款」，卻沒有合理的配套措施，顯然無法兼顧不同意戶的權益及都更程序的順利推動。甚且，倘若不同意戶的主張最後被認定並非事實，則受損害者並非僅有實施者而已，而是包括同意戶在內的許多民眾之權益。
＊作者為理律法律事務所律師
