民粹操作易產生災難政策
然而不參考經濟數據依據事實及學理討論經濟議題，民粹意識型態操作恐堆砌出災難政策。購屋取決於經濟能力，並非靠著財務金融市場操作就可以解決。
殷鑑不遠，2008年金融海嘯就是混淆經濟能力與操作財務信用的結果。從1990年代到2000年代初期，美國的銀行在「提高自有住宅率」政治正確方針下，提供次級房貸給本來不合貸款資格，即所謂「忍者」（（No Income, No Job or Assets, NINJA）的購屋一族，容許特許的房貸金融機構與投資銀行，用炫惑投資人的包裝，聯手信用評等機構提供背書，把品質不良的貸款改頭換面賣出。
等於是用複雜的金融市場層層轉換以致最後面目全非，投資人幾無法辨認高風險，還美化還款能力不足的事實。美其名是幫助弱勢免除無殼之苦，但現實是購屋者資產不足、儲蓄不多、收入成長不高，再怎麼寬鬆的金融條件，也不可能幫助經濟能力不足的「忍者們」償還貸款。最後的結果就是一大群人貸款違約。
隨著聯邦儲備理事會引導指標利率下跌，﹝表1﹞顯示美國平均房貸利率也隨之向下修正。根據聯邦住房抵押貸款公司（Freddie Mac）至2024年9月的資料，30年固定房貸的平均利率穩步下降至6.09%，比一年前下降了超過1%。根據抵押貸款銀行協會（Mortgage Banker Association）資料，連帶房貸申請數量較去年也增長超過10%，除了現有屋主希望重新貸款降低利息負擔，也引發許多無殼蝸牛開始進場貸款買房。
然而以上的趨勢，造成美國房屋價格恐怕會因為這波降息而更加推升。首先，雖然美國的中央銀行體系已經啟動降息，但整體房貸利率仍然高於歷史平均水準甚多，造成目前屋主（相當高的比例是年紀較大、接近退休，或者已退休年齡）不願換屋承接新的貸款，只能困守在目前的住宅中。這些獨立住宅通常單元面積較大，價格也較高，但適合年輕夫婦養兒育女，供給就受到相當大的限制，形成鎖定效應（Lock-in Effect）。
另從需求方面而言，許多因高利率造成購屋需求延遞，這群大量累積的潛在購屋者並非消失，現已經逐漸進場。若是以前一波30年固定房貸最高利率4.9%（出現於2018年11月）為基準，到2024年10月底為止，已經超過30個月平均貸款利率高於這個水準。可以想見，許多無殼族已經不耐等待而進場買房。
試圖用政策解決購屋的困難，結果就是製造泡沫、市場崩盤。受害人包括欠缺經濟能力的購屋族、商業銀行、善意投資人以及社會整體的經濟衰退，過程中最大的獲利者就是房屋建售業者。
其實，長期研究經濟不平等的法國經濟學家皮凱提（Thomas Piketty）在他的《平等簡史》（A Brief History of Equality）一書中就提到，當前世界大部分的經濟體正走向更平等，而非更不平等，並提出了多向富人徵稅為降低財富差距的處方。就學理和實證資料而言，經濟現實可能並沒有像年輕世代所焦慮的那麼嚴重。
用政策鼓勵購屋越幫越忙
政府在個人購屋上能幫什麼忙嗎？答案是：越幫越忙。青年低薪、房價過高，這些確實都是問題，但背後的因素盤根錯節，包括土地政策、租稅結構、產業升級、勞動力轉型、社會扶助等，絕非口號或者簡單幾句話就可以解決。病急亂投醫的經濟政策藥方，恐怕只會造成更大的災難。而財富包括不動產的累積，是要靠時間、耐性、投資智慧、加上一點運氣等多方因素組成，很難一蹴可幾。也因此，如何培養一般人正確的個人理財知識，恐怕才是正本清源之道。
＊作者為美國波士頓東北大學財務金融系教授。本文選自179期台灣銀行家雜誌，授權轉載。
