身邊朋友裡，最讓人羨慕的，莫過於老方。
從小就一路人生勝利組的他，偏偏在職涯上並不順遂，卻也因為高層打壓，讓他有時間陪家人，還有很多時間研究投資，不到半百就已經財富自由。前兩年，他宣布退出江湖，以後只跟太太兩個人去遊山玩水，過著不問世事，與世無爭的日子。
逍遙沒多久，他為了他家的土地來找我，那時才知道，原來老方出身不凡，是北台灣某大家族的分支，可惜該家族太大，他卡到的不是錢多，是麻煩比錢多的那支，他的困擾也從此而來。（延伸閱讀：長輩幫孩子買儲蓄險，保險金留給晚輩平分？錯！專家：小心遺產稅、贈與稅跑不掉）
繼承土地難以處理，竟只能年年繳地價稅
「退休後幫我爸處理財產，發現他有好多繼承來的土地，但持份都小得可憐，動彈不得也就算了，每年地價稅也是一筆花費。」精打細算的老方有點埋怨。（延伸閱讀：不是每項遺產都能傳給子女！萬一有這6種情況，你將無法得到父母的慰撫金）
原來，方家第一代做生意就賺錢，賺錢就買地，再把土地租給佃農耕作收租，事業越做越大。偏偏人世間禍福相倚，在三七五減租與耕者有其田後，方家收入大不如前，兄弟間各有打算，最終，長輩們開了幾天幾夜的會，最後決定按照價值、地位與意願等原則分配，各房各憑本事。
投胎和投資都是技術活，幾十年下來，運氣好的，土地遇到變更，日子過得滋潤；運氣不好像老方這樣的，分到林地、農地或旱地，不僅開發難度高，還會因為名下有資產，連某些政府補助都領不到。
他把清冊調出來後才知道，父親手上有公告現值超過數千萬的土地，卻因為和其他親戚公同共有，整合前無法開發運用，每年還得繳上萬把塊的地價稅；老方本來也不想管，要不是某天福至心靈想到，現在不處理，不就是把一個燙手山芋給兩個寶貝女兒？
心疼女兒的他跑了幾次地政事務所，還自掏腰包去現場勘查，不看還好，看了之後才發現這些地不只產權複雜，實地被人搭上違建做回收站，甚至還被鄰居偷葬先人，幾門老墳也成了遷不走的釘子戶。
「你說這事情怎麼辦？」老方問。
持分不到1%，想根本解決恐耗費巨大成本
「這問題滿多人有，長輩們準備等以後看有沒有建商來收，直接拿錢走人；你想要根本解決，得想辦法一個個聯繫與協調，你想想，你爸這麼多塊地裡面，最有價值的幾塊，都不到百分之一的持份，你過去的付出就當沉沒成本，眼下先專注投資其他，會比這個更踏實。」我說。
我也告訴老方，沒錢有沒錢的幸運，許多家族因為長輩沒有預先規劃，甚至規劃太周到，例如土地給哥哥，房子給弟弟，或是讓兄弟姊妹綁在一起，雖然帳面賺到增值，但因為分配過程糾纏著人性，即使變價分割，還可能因為彼此價格認定有落差產生糾紛，甚至不乏兄弟姊妹之間相殺、老死不相往來的案例。
像老方家這種的，除非個別家族有特殊的聯繫，不然多數只會眼不見為淨，若是幸運等到重劃，或是遇到貴人，才有機會掙脫困局。也因為這種狀況很多，許多長輩乾脆找律師、會計師、代書等專業人士一起，透過遺囑預先分配，同時也會把繼承人未來相關稅負，做好預留稅源，甚至善用不動產所產生的孳息，負擔後代祭祖、維繫感情時的花銷。（延伸閱讀：他意外繼承長輩留下的190坪土地，卻一毛遺產稅都不用繳？）
有土斯有財的思維讓許多長輩認為留土地給子孫更具意義，偏偏世間人事瞬息萬變，當出現利益糾纏，這些財富對子孫是福是禍，也只有天知道了。
作者為住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書
責任編輯/周岐原
