買賣房屋通常分為自備款及銀行貸款，如果銀行貸款是80％，自備款就要準備20％，所以，銀行貸款的高低，會影響到買方的購屋意願。高額的自備款，會讓買方望屋興嘆，裹足不前。
地下室的買賣案件是比較特殊的產品，它的用途有防空避難室、停車場、商場……。用途不同，使用類別不同，影響到它的成交價。一般而言，它的價格通常只有正常樓層的1/3價格，花相同的錢，可以使用3倍的空間。因為價格便宜，相對租金也便宜，為此，早期也成了八大行業的最愛，承租時，議價空間很大。但是，承買時可要做足功課，以免銀行貸款不受理，造成買賣房屋的違約。（延伸閱讀：30坪有庭院、地下室，不到1千萬成交！疫情下買房，能重演SARS時的都市傳奇？）
先確定主要用途，以免罰單款繳不完
首先，要確定該地下室建物的主要用途，如果是防空避難室或是停車場，建議您三思而後行，避免未來違規使用，遭建管單位裁罰並限期改善，有繳不完的罰款。
其次，所有權權利範圍是否為全部？如果不是全部，是否有分管契約或是分管協議書，避免未來使用權屬不清，甚至無法單獨使用的情事。
最後，還是要徵詢貸款銀行是否願意辦理房屋貸款，很多銀行只要是地下室，不管用途為何，直接謝絕，甚至，很多平面一樓的「陽光屋」，因為謄本層次標示為地下一層，而遭銀行貸款退件的慘劇。（延伸閱讀：明明收入不差，為何銀行不借我錢？做錯這幾件事，貸款買房遙遙無期）
對銀行而言，地下室屬於「特殊擔保品」，多數銀行不願意承作，所以在買方有承買意願時，我們就努力協助買方找尋願意承貸的銀行，經過多家銀行的諮詢，皇天不負苦心人，終於找到願意承做的銀行，因為客戶資歷良好，不動產用途明確，最後以6成貸放，讓買方付了4成自備款，順利取得該地下室。
您如果有相同的購屋地下室的意願，記得先停、看、聽……。除了這次的銀行貸款是否可以核准，另外還要考慮未來轉手時，新買方是否也能順利的完成銀行貸款，如果銀行貸款無法核貸時，將會影響新買方的購屋意願，屆時需要買方提高自備款，甚至必須以現金全額支付，所以一定要小心謹慎。
作者為正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。小標為編輯所加
責任編輯/周岐原
