在人口老化加上高房價的趨勢下，房產繼承者們持續創高，建築物繼承加贈與比例直逼3成。當房產面臨繼承登記，一定要先試算繼承後再出售的稅金，以免誤觸高額房地合一稅。
繼承案例：
情況Ａ：陳爸爸於103年5月1日購買一間房屋，於106年2月1日往生。該房屋由配偶林媽媽繼承，不幸陳媽媽也於隔年107年5月日也離開人世，所以由兒子陳先生繼承。
情況Ｂ：陳爸爸106年2月1日往生時，該房屋直接由兒子陳先生繼承。陳媽媽繼續居住，直到隔年林媽媽離開人世。同年107年12月兒子陳先生因為資金需求，打算賣掉繼承的房產，如何申報售屋所得稅呢？
出售房屋所得稅，新制舊制大不同：
新制是指105年1月1日起實施的房地合一稅，舊制是指財產交易所得稅，適用於房地合一實施前取得的房屋。
新舊制的差異主要有以下幾點：
・新制是房屋和土地都要課稅，舊制是僅房屋課稅。
・新制是按實際成交價格課稅，舊制是按房屋評定現值課稅。
・新制的適用稅率依持有期間而定，舊制的適用稅率依所得淨額而定。
・新制是分離課稅，舊制是併計綜合所得總額。
・新制的申報期限是30天內，舊制的申報期限是次年5月。
關鍵時間點：
繼承路徑決定房地出售時的稅制
Q：陳先生要出售的房產是繼承而來，出售時適用何種新制還是舊制呢？
高雄國稅局說明如下：
1. 被繼承人於105年1月1日以後取得之房地適用新制。
2. 被繼承人於104年12月31日以前取得之房地原則上適用舊制。如果該不動產於繼承前、後均自住用，則可以在新舊制中擇優申報。
繼承房產再出售，案例解析關鍵點：
出售繼承是以被繼承者取得的不動產的時間，決定出售房產所得稅的稅制與成本。以情況A而言，兒子陳先生出售時，僅能以前次被繼承人林媽媽取得日期決定稅制。而林媽媽取得房產的時間為106年2月1日，日期是房地合一制實施日期之後，所以陳先生出售時必須適用房地合一稅2.0。售屋成本是繼承時間點的房屋評定價值及土地公告現值，所以出售時市價與繼承成本間會產生巨大的價差。再加林先生加上母親持有時間也未滿1年就售屋，因此房地合一稅率高達45%，要繳納的房地稅金額相當驚人。
而情況Ｂ，陳爸爸往生時，房屋直接由兒子陳先生繼承。出售稅制回溯被繼承人林爸爸的購屋日期103年5月1日，所以可以適用舊制。
舊制的土地出售不課徵所得稅，僅有房屋需計算所得稅，通常房屋價值佔整個不動產的比例不高，發生高額稅負的機率不高。
傳承規劃考量要全面：
不動產資產傳承有壓縮的效果，但在房地合一稅實施後，往往在子女售屋時加倍奉還，所以傳承須全盤周詳考慮。房地合一稅上路後，不動產傳承需妥善規劃試算，才不會讓留下的資產被稅金侵蝕大半。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅
責任編輯／林俐
