2.拍賣共有不動產
第二個問題是「有些人正在住」。馬在勤舉例，老大在住，父親死亡後，老二、老三與老大共有，老大根本不想分，等於擁有1／3的持分可使用全部。但法律有規定，共有的、持分的財產，任何一方皆可請求法院拍賣，讓它變成一人所有。進入法拍程序誰最傷？老大最傷，「拍賣完就沒有房子住了。」
3.共有人有優先承買權
不過，馬在勤也說，有一機制是，因三人都有持分，當法院拍賣下去後，價高者得，「外面都可以進來買」，譬如某人出價1000萬元購買得標，法院會通知三兄弟，三兄弟是共有人之一，有優先承買的權利，「就是用外面的價格作為定價，問3個人誰要買。」若三兄弟都要買？則抽籤決定。
三、買賣
繼承房子？生前賣掉繼承現金？這樣做小心虧很大
馬在勤強調，通常希望不動產死後再分給大家，會比較賺土地增值稅。財政部稅務入口網定義，土地增值稅是在土地所有權移轉時，按照土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的一種租稅；土地漲價總數額是指土地移轉時之總現值，減去按物價指數調整取得時之移轉現值或原規定地價的總額。馬在勤表示，台灣的土地40年、50年來都是增值的，「除非跌價，但目前沒有發生」，所以房屋持有越久，它是每年累進的稅率，「40年前持有的房子，到現在土地增值很多了」，土地增值稅的規定是，當你賣掉時，就要繳增值稅；但當你死亡時，增值稅會歸零重新計算，「所以你兒子今年繼承這棟房子，從現在開始，40年前的增值稅至今通通不算，今年開始計算增值稅，明年才是第一年。」
父母親若想避免將來子女因共同繼承而意見不合（一個要住、一個要分錢、一個要買房等）的情形下，可能心裡就要先寫下各人一人一間，那單獨取得所有權的人，以後便無此困擾，「爸爸遺囑就是寫這間給我，我沒有跟其他兄弟姊妹共有，不要來找我麻煩。」至於公平性，則無從判斷。
房地產直接繼承好？還是賣掉換現金好？
馬在勤建議，直接給房地產較好，主因為價格是用公告現值來看，所以遺產稅繳得比較少，「佔政府一些便宜。」
立遺囑贈長孫房子！多做這一步竟讓遺囑變廢紙？
正業地政士事務所所長鄭文在曾分享，一爺爺生前立下公證遺囑，指定名下市值約3000萬元的不動產，死後要將一部分留給長孫。當時子女們因擔心爺爺年事已高，容易遭到詐騙，同時也將爺爺的不動產信託移至信任的兒子名下。然而前陣子爺爺逝世，兒女們與長孫帶著阿公的遺囑，至地政士事務所要辦理繼承登記，地政士一看不動產已信託，便直接告訴家屬遺囑無效，因辦理信託後，該不動產就不屬爺爺所有，遺囑自然沒有效力。
《民法》第1202條指出，遺囑人以一定之財產為遺贈，而其財產在繼承開始時，有一部分不屬於遺產者，其一部分遺贈為無效；全部不屬於遺產者，其全部遺贈為無效。但遺囑另有意思表示者，從其意思。所以最後財產分配方式，也回到採第一順位平均繼承，或另外協議分割，長孫失去繼承權，爺爺的遺贈無法達成。
對此，馬在勤表示，應是遺囑先發生，可能爺爺不知道信託的定義為何，誤以為信託只是請別人代管，「像這種爺爺把房子信託給子女，美其名是信託，事實上不動產的所有權已經移轉給子女了。」等於在還沒有發生死亡、繼承送給長孫前，子女就已先取得該不動產，基本上就已不是其遺產。
責任編輯／林俐
