根據第一篇教你製作的現金流量表，現在你已經知道了自己每個月有多少自由現金。我會建議，在累積的自由現金已經滿足了半年的生活費水位，也有了足夠支持基本生活開銷的副業收入，這兩道財務防火牆都建立好後，再開始思考買房的事，會是比較安全的狀態。
不過，我自己買第一間房的時候並沒有按照這個步驟！當遇到了低於市場行情的物件，我為了把握機會，還是捏著大腿上了，頭期款更是湊出來的，畢竟買房還是需要一點衝動。所以到底要不要遵循財務安全防線再買房，就看個人取捨了！
要怎麼知道自己究竟可以買多少錢的房子呢？給大家一個基本公式：
平均月收入╳70%＝月負債比上限
月負債比上限÷3,700╳100萬＝可負擔貸款
可負擔貸款÷80%＝可買的房屋總價
舉例：我的月薪是4萬元，加上年終獎金之後，年收入大約是60萬元，請問可以買多少錢的房子？
答：年收入60萬元，相當於平均月收入5萬元
50,000╳70%＝35,000（月負債比上限）
35,000÷3,700╳1,000,000＝9,459,459（可負擔貸款）
9,459,459÷80%＝11,824,324（可買的房屋總價）
在銀行眼中，我最多可以買1,180萬元左右的房子。
平均月收入
銀行審核還款能力時，看的是「年收入」，所以計算還款能力時，要把公司發放的三節獎金、年終獎金等都加總進去，用實際的年收入除以十二個月，得出平均月收入，才是銀行計算你的月收入負債比的依據。
月負債比上限
銀行評估你的還款能力時，首先會考慮這筆貸款在你每個月收入當中的佔比，一般認為最高不能超過月收入的7成，是銀行許可的月負債比。不過，7成是極限，如果你已經背負其它向銀行融資的信貸、房貸、車貸等，就會佔掉你的部分負債比，銀行核貸給你的成數可能會因此下降。比較保守的銀行，則會將月負債比限制在5成以下。
所以，你的平均月收入乘以70%，就是銀行認可的月負債比上限。
不過呢，大部分人都會建議貸款不要超過收入的1/3，否則負擔可能會太高，像是案例中，實際月薪4萬元卻拿3萬5千元付房貸，會連生活費都不夠。所以實際上，銀行還是會根據個案情況來評估月負債比，不是每個人都以7成來推估。保守起見，你可以把負債比調整為3～5成。
我個人覺得，負債比到底可以佔收入的幾成，每個人條件是不一樣的，所以我並不是很支持「房貸不要超過1/3收入」的論點。
舉例來說，一個月收入3萬元的人，貸款負擔約3成，抓1萬元，只剩下2萬元可用，而2萬元已經接近在外租房的人最低生活開銷水準，當然不能再超過。可是如果一個人月收入是30萬元，就算房貸付掉將近7成，20萬元，你認為剩下10萬元就一定會影響他的生活品質嗎？
所以房貸究竟該佔收入多高比例，不是絕對，要根據自己的收入來拿捏。這也是銀行會把最高上限設定到70%的原因，如果一個人月收入100萬元，用70萬元付貸款，並不是不可以。以現在的房價來看，你會發現，要守住月負擔比不超過3成，可以選擇的房子大概也不多了，很高的機率都要拉到4～5成。
可負擔貸款
接下來，在公式當中，3,700代表什麼意思呢？這是指「每貸款100萬元，每月要償還的本金加利息」，而這個數字會根據利息浮動。我的公式是套用目前2023年第一季普遍的房貸利率地板價2.06%、三十年期的本利均攤法算出來的，每貸款100萬元的月還款金額大約是3,700元，也可以說，每1千萬元的房貸，每月還款金額大約是37,000元。如果你想知道不同利率的情況下，月還款金額是多少，可以在網路上直接搜尋「房貸計算器」，就能很快算出來。
因此，當算出你的月負債比上限是3,700的幾倍時，按照每100萬付3,700元的比例，就能推算出在這樣的負債比之下，可以貸到多少錢，也就是可負擔貸款。
可買的房屋總價
最後，因為大部分的新成屋貸款成數都是落在8成，所以我們會用8成來回推你的房價，也就是除以80%，就能算出可買的房屋總價。如果你想買的是中古屋，則建議保守一點抓7成，用除以70%的方式回推。
這樣你會算自己能買多少錢的房子了嗎？落實到具體的數字，不要憑感覺，也別忘了，還要預留總價的2〜3成作為頭期款和其他買房的額外成本，例如裝潢費、仲介費、稅費等。
作者介紹：Tody 陶迪
SAND INC. 執行長
新型態住居品牌SAND INC. ( Sustainable Architecture and Neighborhood Development )，致力於開發散落於城市中不同角落的可持續建築居所，並企劃不同形式的生活提案以創造社區參與，藉此以「家」或「居住空間」為單位，於城市中匯集並建構生活網絡，讓每一個人的當代居住生活，都有選擇。
2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，陶迪選擇租賃住宅服務作為事業的新起點，倡議用自發的力量參與租房改變。從第一間改造公寓的實驗開始，發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式，開班教授「輕資產包租實戰班」，藉由課程讓更多人一起參與居住生活的改革。陶迪認為，理想生活的解方，不以買房為終點，租房也不必然委屈，用理財思考居住，才能買得聰明、租得更好，擺脫高房價困境，實現地理上、財務上、與心靈上的自由。
陶迪以自身的觀察與從業的實務經驗，於個人粉專、Podcast、YT及電視節目分享房市趨勢，並以自己買房的故事刻劃舉例，給予房產小白貼近現實的建議和實踐方式。
本文經授權轉載自時報出版《買房，也買自由：小資族的財富翻身之路》
責任編輯／郭家宏
